Nakup doma ni majhna naloga. Za odločitev je treba sprejeti ogromno: Iščete ključ v roke ali pritrdilni element zgoraj? Je daljši prevoz vreden prihranka? Obstajajo tudi neskončne številke, ki jih je treba skrčiti: Kako se hipoteka s fiksno obrestno mero primerja z nastavljivo stopnjo? Koliko boste dejansko plačali za ta dom 200.000 dolarjev? Ko ugotovite vse to, je več kot verjetno, da boste naleteli na čisto nov žargon, ki ga boste razširili.
Eden najpogostejših izrazov, s katerimi se lahko srečujete med iskanjem, je tisto, kar se imenuje "funkcionalna zastarelost". Na primer, vaš realtor se lahko sklicuje na manj kot popoln dom na velika cena kot "funkcionalno zastarela". Veste, kaj funkcionalno pomeni in veste, kaj zastarelo pomeni, kaj pa to pomeni za vas, kupca doma in potencialno prihodnost prodajalec? Tukaj je vse, kar morate vedeti, tudi če kupujete funkcionalno zastarel dom za vas smiselno.
Izraz funkcionalna zastarelost ima nekaj različnih aplikacij, odvisno od panoge, vendar v Nepremičnine se nanaša na izgubo vrednosti nepremičnine zaradi stila, prostora ali določenega dizajna funkcija. V bistvu imajo funkcionalno zastarele hiše preveč ali premalo česa v primerjavi z drugimi hišami na območju in na trgu.
Recimo, da si ogledujete staro hišo z dvema spalnicama in eno kopeljo v soseski, polni povsem novih domov, ki vključujejo spalnice s tremi plusi in kopeli dva plus. Dom, ki ga ogledujete, bi veljal za "funkcionalno zastarel", ker bi lahko še živel v hiša, večina ljudi tega ne želi, saj lahko na tem območju dobijo kakovostnejšo hišo za samo majhno ceno. Ta vrsta funkcionalne zastarelosti se imenuje pomanjkanje ker obstaja neka značilnost ali dejavnik, zaradi katerega je hiša pomanjkljiva v primerjavi z drugimi hišami v bližini.
Funkcionalna zastarelost lahko deluje tudi obratno. Velik, nov dom v soseski majhnih, starih domov bi bil zaradi svoje visoke kakovosti v primerjavi s preostalimi soseskami tudi funkcionalno zastarel. Ta vrsta se imenuje superadekvatnost (imenovano tudi prekomerno izboljšanje), ker nižje vrednosti nepremičnin v soseski pomenijo, da ljudje ne bodo želeli plačati polne cene vrednosti teh funkcij.
Poleg celotnega doma in lokacije se lahko funkcionalna zastarelost nanaša tudi na posamezne oblikovne značilnosti. Na primer, če lastnik stanovanja pobarva vse omare v oljčno zeleno barvo ali si na sprednjem dvorišču zgradi bazen, velika je verjetnost, da bodo te potencialne kupce te funkcije izklopile in s tem domovanje postavili funkcionalno zastarela.
Skratka, čeprav so funkcionalno zastareli domovi v celoti funkcionalni, z gospodarskega stališča zastarejo. Nekdo bo moral sklepati kompromis pri nakupu funkcionalno zastarele hiše, naj bo to kupec zaradi pomanjkljivosti (kakršne koli nadgradnje bodo morale pridejo iz svojega žepa) ali prodajalca preko superadekvatnosti (pogosto bodo morali sklepati kompromise pri prodajni ceni, samo da bi jo spustili trg).
Ko gre za oceno funkcionalno zastarelega doma, je treba upoštevati en glavni dejavnik: Ali je zastarelost ozdravljiva ali neozdravljiva? Z drugimi besedami, ali je mogoče funkcionalno zastarelost enostavno popraviti?
Nepremagljiva zastarelost se pojavi, ko stane težava za odpravo težave, potem bo vredno povečati vrednost nepremičnine. Na primer, če je dom izredno majhen in zastarel v primerjavi z ostalimi soseskami, potem velja za neozdravljive ker so potrebne večje obnove za povečanje njegove vrednosti (in lahko stanejo več kot denar, ki bi ga vložili, ko bodo preprodaja).
Po drugi strani, ozdravljiva zastarelost se zgodi, ko so stroški, da se nekaj popravi, enostavno in finančno smiselno. Vprašajte se: ali je vredno težav? Če oljčno zelene kuhinjske omare odvračajo kupce, je preprosta pločevinka bela barva se izkaže, da je več kot vredno stroškov.
Čeprav se zdi, da funkcionalno zastarel dom prihaja do zapletov, si zapomnite, da bi bilo morda v vašem interesu, da ga ponovno pogledate. "Če vas tisti dom s samo eno kopalnico ali manj kot idealno postavitvijo pripelje v vašo sanjsko soseščino, ne da bi pri tem popustil proračun, potem je vredno razmisliti," pravi Holly Hughes, Realtor v Austinu v Teksasu. Velikokrat funkcionalno zastareli domovi sedijo na trgu dlje od povprečja soseske - kar pomeni, da se kupec lahko odlično pogaja. Kljub temu se izogibajte velikim težavam, kot so hiše s tlemi temelji in drugimi značilnostmi stare šole, kot so greznice.
"Če je težava prevelika, banke ne bodo dajale posojil," dodaja Hughes.
Z drugimi besedami, če je sicer fantastičen dom funkcionalno zastarel, to ne pomeni nujno, da ne more biti vaš sanjski dom. Preden dokončno odločite, morate upoštevati še dodaten dejavnik. Vso srečo!