Ko sva se z možem odločila, da se bova iz Denverja preselila v Indianapolis, da bi kupila hišo, sva vedela, da bo postopek ponižen. Edino, kar smo vedeli o postopku nakupa doma, je bilo gledanje televizije HGTV ali pogovor s prijatelji in družino, ki so to storili že prej. Odločili smo se, da bomo skočili vanjo z odprtim umom in previdnim pristopom.
Prva večja odločitev, s katero smo se soočili, je bila odločitev, katera vrsta hipoteke je najboljša za nas: Zvezna stanovanjska uprava (FHA) ali konvencionalna. Imeli smo splošno predstavo o tem, kaj se posojila razlikuje, vendar je bilo potrebno globoko kopanje, da bi ugotovili, katera možnost najbolje ustreza našim potrebam zdaj in za čas našega posojila. Tako smo se odločili:
Najprej navedemo razliko med obema posojiloma: Posojilo FHA je hipoteka, ki jo podpira zvezna vlada in jo servisira tretja posojilodajalec. V bistvu to pomeni, da bo vlada posojilodajalcu plačala, če na koncu ne boste mogli plačati - vendar se boste še vedno soočili z zaprtjem, če ne boste plačali posojila. Zaradi te podpore so posojilodajalci nekoliko bolj prizanesljivi pri dajanju posojil, kar pomeni, da bodo sprejeli nižje bonitetne ocene (FHA posojila najnižja kreditna ocena znaša 500, medtem ko običajna posojila običajno zahtevajo ocene v 600-ih letih in polog (standard je 3,5 odstotkov).
Posojila FHA vedno zahtevajo tudi premijo za hipotekarno zavarovanje (MIP), to je pristojbina, ki je vezana na vašo hipoteko, ki jo plačate za celotno dolžino posojila. Vaš MIP se giblje med 0,45 in 1,05 odstotka vrednosti hipoteke - odvisno od tega, koliko ste se zadolžili, razmerja med posojilom in vrednostjo ter trajanja posojila. MIP se znebite samo na dva načina: prvi je sčasoma refinanciranje posojila v običajno posojilo. Drugi način je, da na začetku znižate 10 odstotkov, kar vam omogoča, da po 11 letih plačil zapustite MIP. Ob zaključku boste plačali tudi enkratno zavarovalno plačilo 1,75 odstotka posojila. Zaradi vseh teh dodanih provizij nad vrednostjo posojila lahko posojila FHA na koncu postanejo dražja kot običajna posojila - čeprav imajo v nekaterih scenarijih posojila FHA nižje obrestne mere kot običajna posojila. Na splošno imajo posojila FHA navadno več prtljage, čeprav jih je lažje dobiti na začetku.
Toda kaj sploh so običajna posojila? Znane so tudi kot skladno posojilo, to so hipoteke, ki jih vlada ne podpira. Zaradi tega posojilodajalci poskušajo čim bolj zmanjšati tveganje, da bo posojilojemalec ostal neplačan - nekaj, kar boste plačali. To pomeni, da imajo običajno običajna posojila nekoliko višje obrestne mere in strožje zahteve za odobritev kot posojila FHA. Čeprav bodo nekateri posojilodajalci sprejeli manj kot 3 odstotke - vse, kar je manj kot 20 odstotkov, boste morali plačati zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). Ta mesečna pristojbina je potrebna, dokler v domu ne dosežete 78-odstotnega lastniškega kapitala, vendar običajno ne zapade pri mesečnem plačilu, dokler ne dosežete 80 odstotkov.
Pri izbiri med hipotekami smo bili glavni pomisleki, da nismo želeli porabiti več denarja, kot smo ga morali na mesec - tudi če je bila razlika majhna. Drobne pristojbine in stroški se sčasoma seštevajo in z vsemi novimi stroški, s katerimi smo se soočali - popravila, pohištvo, barvanje itd. - smo morali, da se proračun čim bolj tesno konča.
Po mnenju našega hipotekarnega posrednika bi s posojilom FHA plačali 30 USD na mesec več v primerjavi s klasičnim posojilom. Naš posrednik je ocenil, da bomo v dolžini posojila plačali tudi 10.000 ameriških dolarjev.
Če bi šli s posojilom FHA, bi morali sčasoma refinancirati samo, da bi opustili MIP. Trenutno so stopnje nizke in le naraščajo, zato se nam je zdelo, da če se bomo refinancirali, ne bomo mogli dobiti nizkih stopenj, ki jih imamo zdaj.
Vsak hipotekarni strokovnjak, s katerim sem se pogovarjal, je rekel, da bi morali iti s konvencionalnim, če bomo lahko dobili dovoljenje in si ga privoščili - in lahko, tako smo tudi storili.
Vendar pa so za lastnike domov, ki nimajo denarja vnaprej ali odličnih kreditnih točk, posojila FHA dobra izbira, ker sprejmejo najmanjši možni polog. Na domu v višini 200.000 dolarjev bi minimalno posojilo FHA v višini 3,5 odstotka znašalo 7.000 dolarjev. Za navadno posojilo s 5 odstotki znižanja bi to znašalo 10.000 dolarjev. Ta razlika v višini 3.000 ameriških dolarjev je lahko prepir, če se izselite iz države, kupite novo pohištvo ali načrtujete prenovo doma.
In če živite v mestu z visokimi življenjskimi cenami, kjer nepremičnine hitro gredo, se lahko odločite, da je to bolje, da kupite zdaj s posojilom FHA, namesto da počakate, dokler ne boste dovolj privarčevali za običajnega posojilo.
Toda ta odločitev ne sme biti samo vaša - raje se prijavite s hipotekarnim strokovnjakom (na primer posojilo pooblaščenec ali hipotekarni posrednik), da se prepričate, da hipoteka, ki jo prevzamete, ustreza vašim kratkoročnim in dolgoročnim cilji.
Preden spakirate medeninaste napeljave, terazzo poudarke in makrame, si vzemite nekaj časa, da se prikradete predogled, kaj pravijo strokovnjaki za nepremičnine, so najboljši domači trendi, v katerih bomo preverjali svoje sezname 2020.
Sarah Magnuson
18. 12. 2019
