Te izdelke izbiramo neodvisno – če kupujete na eni od naših povezav, lahko zaslužimo provizijo. Vse cene so bile točne v času objave.
Kot nepremičninski posrednik je moja naloga voditi kupce in prodajalce stanovanj skozi proces nepremičninske transakcije. Čeprav sem jaz ta s strokovnim znanjem, svoje stranke pozivam, naj se seznanijo s podrobnostmi nakupovanja stanovanj, pri čemer jih je treba poučiti o novih pogojih, na katere bodo naleteli.
S tem v mislih sem ustvaril kviz o osnovah nepremičnin, za katerega želim, da ga obvladajo vse moje stranke. Preden daste svojo nepremičnino na trg, s tem kvizom preverite, ali ste spreten kupec stanovanj ali prodajalec.
Odgovori: Odgovor je tako B kot C. Agent, ki zastopa prodajalca stanovanja, določi želeni znesek provizije, ki bo plačana obema agentoma (in njunima posrednikoma) po zaključku prodaje nepremičnine. Toda lastniki stanovanj imajo vsekakor pravico, da se pogajajo o plačilu, preden se strinjajo z zastopanjem.
Poleg tega ima agentovo posredništvo običajno minimalni odstotek, s katerim se strinja. Lastnik stanovanja lahko prepriča svojega agenta (morda prijatelja), da ga zastopa za, na primer, samo 500 $. Če zastopnik vodi tudi lastno posredniško agencijo, bi bilo to dovoljeno. Moje prvo posredništvo, na primer, ni dovoljevalo provizij, nižjih od 4,5 odstotka skupaj v primerjavi s standardnimi 5 do 6 odstotki. Ko se vse stranke strinjajo s stopnjo provizije, je ta znesek določen v pogodbi o kotaciji in prodajni pogodbi.
odgovor: Vse našteto! Beseda escrow lahko označuje več finančnih zadev, vendar v transakciji z nepremičninami običajno opredeli nevtralno tretjo osebo, ki hrani sredstva in dokumente, dokler niso izpolnjeni vsi pisni pogoji. Depozitna podjetja zaračunajo majhen odstotek cene nepremičnine za obravnavo kupčevega depozita in izdatne dokumentacije. (V Kaliforniji je to 2 USD na 1000 USD cene nepremičnine plus 250 USD; stroški so enakomerno razdeljeni med obe strani.) Nadzorujejo tudi prizadevanja naslovnega podjetja. Glede na odgovor A lahko kupec po prodaji uporabi depozitni račun, da svojemu posojilodajalcu omogoči plačilo tekočih davkov in zavarovanja.
odgovor: Odgovor je C. Če agent za kotacijo k mizi pripelje kupca, lahko zastopa obe stranki v transakciji. O takšni možnosti je treba razpravljati med pogajanji o kotaciji, tako da prodajalec razume možne posledice. Nekoč sem prijazno znižal svojo provizijo, ko sem na koncu zastopal obe strani, čeprav to ni bilo navedeno v pogodbi o kotaciji. Moja finančna žrtev je povzročila še eno prodajo z lastnikom stanovanja.
odgovor: Vse našteto. Veliko jih je "Pogojno” postavke v pogodbi o nakupu stanovanja. Najpogostejši so cenitev, posojilo, ogledi in prodaja stanovanj. Kupci imajo v obdobju depozita določen čas – običajno 30 dni – da odstranijo vsakega nepredvidenih primerov ko so doseženi (npr. 17 dni), da se zagotovi, da je transakcija na dobri poti, da se doseže dokončanje. Prodajalci imajo pravico odstopiti od prodaje, če katero koli od teh časovno občutljivih dejanj ne uspe, in lahko zahtevajo zadržanje zasluženega denarja. Nekoč sem zastopal stranko, ki je kupovala stanovanje v Palm Springsu za svojega brata, ki je umrl en dan pred zaprtjem hrambe! Prodajalec je želel obdržati depozit, saj so bili vsi nepredvideni stroški odpravljeni. K sreči so prevladale hladne glave in nesrečni prodajalec se je odrekel arbitraži.
odgovor: Odgovor je D. Imenuje se tudi depozit v dobri veri, an denarni depozit (EMD) od 1 do 3 odstotke prodajne cene se nakaže v hrambo v dneh po sprejeti ponudbi. Dokazuje predanost kupca tako, da v igro vključi »kožo«. Depozitni depozit zadrži sredstva na neobrestovanem računu. Ob zaključku hrambe se sredstva nato uporabijo bodisi za polog bodisi za zaključne stroške.
EMD se običajno vrne, če kupec odstopi od prodaje iz upravičenih razlogov (npr. hiša ni ocenjena za dogovorjeno ceno ali se med pregledom ugotovijo večje napake ali pa kupec umre dan pred dokončano!).
odgovor: Tako B kot D. Če ponudba izpolnjuje zahteve za kotacijo (tj. polna cena s predhodno odobritvijo posojilodajalca), bo kupec običajno z veseljem sprejel ponudbo. Vendar pa lahko lastnik na vročem trgu prodajalcev dovoljeno vztraja, dokler ne prejme boljše ponudbe (npr. višja cena ali opustitev nepredvidenih stroškov).
Ker je vsaka ponudba vsota svojih delov, bo dober nepremičninski posrednik svojim strankam svetoval o prednostih in slabostih ponudbe. Na primer, če prejme ponudbo za nižjo gotovino skupaj s ponudbo za polno ceno, se lahko prodajalec odloči sprejeti prvo, saj ne prinaša nepredvidenih posojil ali cenitev – dva pomembna elementa na strani posojilodajalca, ki lahko iztirita hramba.
Razlog za odgovor D? Prodajalec in nepremičninski posrednik podpišeta posredniško pogodbo, ki določa naloge nepremičninskega posrednika, katere glavna sestavina je privabiti kvalificiranega kupca. Če zastopnik to stori, vendar se lastnik stanovanja odloči odstraniti seznam s trga, ni izpolnil svojega dela kupčije in je bila pogodba v bistvu kršena. Nepremičninska posrednica bi imela pravico zahtevati obljubljeno provizijo, saj je izpolnila svojo stran dogovora. Nikoli nisem bil priča temu, vendar je zakonsko še vedno mogoče.
odgovor: Najboljši odgovor je C. Prodaja nepremičnine je ogromna finančna transakcija, ki vključuje številne dele in akterje – agente, borznoposredniške hiše, agencije za depozite in lastništvo, inšpektorje, cenilce in prodajalce. Posledice za vsakega udeleženca so pomembne in so lahko stresne za kupce ali prodajalce niso primerni, inšpekcijski pregledi odkrijejo termite in puščanje vode, naprave potrebujejo popravilo ali zamenjava, Razbitina Ralph serviserji stvari poslabšajo ali pa se roki premaknejo.
Moj modri nasvet? Zagotovite si zastopanje izkušenega nepremičninskega posrednika, ki vas bo vodil skozi postopek in zagotovil a miren (relativno) nestresen proces od MLS do predaje ključev … z zadovoljnim kupcem in prodajalcem, do škorenj. Obljubim, da je izvedljivo. Potem ne boste bledeli ob naslednji možnosti nakupa ali prodaje nepremičnine.
