Nakup doma ni kot nakup para čevljev ali celo avtomobila. Namesto da bi se preprosto pojavil z denarjem, je postopek nakupa nepremičnine pravni posel in tudi finančna transakcija, ki traja več tednov, če ne celo mesecev. Toda, ko najdete kraj, ki ga lahko imenujete za svojega, je popolnoma vredno čakanja.
Uporabite to časovnico nakupa stanovanja, da boste vedeli, kaj lahko pričakujete na vsakem koraku in koliko časa boste približno potrebovali, da pridete do cilja. Morda se zdi zastrašujoče (še posebej, ko se trudite, da vam oči ne zableščajo ob omembi besed, kot sta "escrow" in "PMI"), vendar imate to.
Preden začnete postopek iskanja doma, je ključnega pomena, da dobite dobro predstavo o tem, koliko hiše si lahko privoščite. Finančni strokovnjak in avtor Dave Ramsey priporoča, da svoje mesečno plačilo za domov pomnožite s 25 odstotki, da ugotovite, koliko naj bo vaše najvišje plačilo hipoteke. Nato lahko uporabite a
hipotekarni kalkulator da določite primerno ceno stanovanja, pri kateri bo vaše mesečno plačilo ostalo pod tem zneskom.
Ko veste, kaj si lahko privoščite, začnite omejevati svoje možnosti. Vzemite si čas, da spoznate soseske, o katerih razmišljate: raziščite šole in občinske službe, in se vozite skozi njih ob različnih urah, podnevi in ponoči, da ugotovite, ali želite dejansko živeti tam. Se počutite varne, ko hodite po soseski? Koliko je do najbližje trgovine in restavracije in koliko vam je to pomembno?
Medtem ko ste že pri tem, porabite čas za spletno iskanje nedavnih razprodaj stanovanj na območjih, ki jih razmišljate, da dobite občutek, ali so stanovanja v vašem cenovnem razredu.
Preden začnete sodelovati z nepremičninskim posrednikom in resno iskati svoj dom, poiščite hipotekarnega posojilodajalca in pridobite predhodno odobritev za hipoteko. Vašemu nepremičninskemu posredniku in prodajalcem pokaže, da ste kvalificirani za nakup stanovanja, in zagotovi, da poznate cenovni razpon, ki bi ga morali iskati. Na konkurenčnem trgu mnogi prodajalci ne bodo upoštevali ponudbe brez pisma posojilodajalca, ki zagotavlja, da je potencialni kupec upravičen do hipoteke.
"Številni tisti, ki kupujejo stanovanja prvič, si bodo začeli ogledovati nepremičnine, preden bodo govorili s posojilodajalcem, vendar je to velik ne-ne,« pravi Colin McDonald, nepremičninski agent z licenco pri Berkshire Hathaway HomeServices Blake v Delmarju, NY. "Večina nepremičninskih posrednikov ali prodajalcev ne bo začela kazati hiš kupcem, dokler se dejansko ne pogovarjajo s posojilodajalcem in lahko zagotovijo predkvalificirano pismo."
McDonald priporoča sodelovanje z lokalnim posojilodajalcem namesto s spletnim ali nelokalnim posojilodajalcem, tudi če spletni posojilodajalec ponuja boljšo obrestno mero. "Sodelovanje z lokalnim posojilodajalcem, ki dobro pozna lokalni trg, vam zagotavlja nemoteno transakcijo vse do zaključka," pravi. "Lokalni posojilodajalci so običajno tudi lažje dostopni svojim strankam in mnogi lokalni posojilodajalci se bodo ujemali s stopnjami, ki jih ponujajo njihovi konkurenti."
Ko najdete lokalnega posojilodajalca, boste morali predložiti svoje finančne podatke, da jih dobite vnaprej odobreno, vključno z davčnimi obrazci in W-2, zadnjimi plačilnimi položnicami, varčevanjem, pokojninskimi računi in dolgom obveznosti. Po pregledu vseh teh informacij vam bo posojilodajalec sporočil velikost hipoteke, za katero se lahko kvalificirate, in priskrbel pismo, ki dokazuje, da ste predkvalificirani. Medtem spremljajte vse te finančne obrazce in v datoteko dodajte nove plačilne liste in bančne izpiske, saj jih boste znova potrebovali. To pismo o predhodni odobritvi običajno poteče po 60 ali 90 dneh, tako da, če ne najdete svojega doma, preden poteče, boste morali samo ponovno predložiti dokumentacijo.
Hišo lahko kupite brez nepremičninskega posrednika, vendar za to res ni razloga. Ker v večini primerov nepremičninsko provizijo plača prodajalec stanovanja. Torej kot kupec nimate česa izgubiti. (Nekatera nepremičninska podjetja kupcem zaračunavajo provizijo; če ne želite plačati njihovih storitev, poiščite nepremičninskega posrednika, ki zaračunava izključno prodajalcem.) In če imate na svoji strani nepremičninskega posrednika, vam lahko pomaga pri vseh podrobnostih nakupa stanovanja, kar je lahko zmedeno.
»V to naložbo se ne bi smeli podati brez nekoga, ki pozna trg, sosesko, lokalne trende, specifične vrednosti in kako krmariti v procesu,« pravi George Lawton, licencirani nepremičninski agent pri RE/MAX Over the Mountain v Birmingham, AL. »Nepremičninski posrednik, ki je vaš zagovornik in skrbi za vaše potrebe, lahko poenostavi ta postopek in ga naredi prijetnega. Ampak ne najemite samo sosedove mame, ki to dela s polovičnim delovnim časom za božični denar. Intervjujte nekaj, ki jih priporočajo prijatelji in družina, in ugotovite, s kom se počutite najbolj udobno. Morda delate skupaj več mesecev in želite, da je to dober odnos."
Ko izberete nepremičninskega posrednika, začnite resno iskati svoj novi dom. Vaš nepremičninski posrednik bo našel nepremičnine, za katere meni, da bi vam bile všeč, lahko pa jih iščete tudi sami. Oglejte si spletne sezname, vozite se naokoli in poiščite znake za dvorišča ter povprašajte naokoli, če želite izvedeti več o hišah, ki so morda na voljo v soseskah, ki jih želite. Na trgu prodajalcev, kjer so lahko razpoložljive nepremičnine omejene, poskusite izčrpati vse svoje možnosti – ne samo Trulia, Zillow in karkoli vam pošlje nepremičninski posrednik.
Ko najdete dom, ki ga želite – in ga tudi boste – je čas, da naredite ponudbo. Pogovorite se s svojim agentom o pravi ceni, ki jo lahko ponudite; običajno je, da prva ponudba nižja od navedene cene, toda na zelo konkurenčnem trgu boste morda morali ponuditi izklicno ceno ali celo več. Vaš nepremičninski posrednik vam lahko pomaga oceniti to in pogosto lahko izve, koliko konkurence obstaja za določen dom.
Ko oddate ponudbo, ki je v okviru vašega proračuna, bo vaš nepremičninski posrednik pripravil dokumentacijo, ki jo boste podpisali, in jo predložil, skupaj z vašim pismom o predhodni odobritvi in vašim depozitom, ki je polog v dobri veri v višini približno 1 odstotka nakupa cena. Vse to se ponavadi zgodi hitro, sploh če se za isto nepremičnino zanimajo drugi kupci.
Ponavadi bo imel prodajalec približno 24 ur časa, da odgovori na vašo ponudbo, v večini primerov pa bo nasprotoval vašim prvotnim pogojem. Vaš nepremičninski posrednik vam lahko pomaga skozi pogajalski proces.
Če se s prodajalcem ne moreta dogovoriti o ceni, datumu zaključka in drugih pogojih, bodite pripravljeni nadaljevati iskanje. Če pa se s prodajalcem vendarle dogovorita, bosta oba podpisala pogodbo in nakupni proces se bo začel.
Ko imate pri roki podpisano pogodbo, o tem takoj obvestite svojega hipotekarnega posojilodajalca. Na ta način lahko zaklenete trenutno hipotekarno obrestno mero in on ali ona lahko začne obdelati vaše hipotekarno posojilo.
Med postopkom bo vaš hipotekarni posojilodajalec od vas verjetno zahteval različne dokumente, kot so posodobljene plačilne liste, trenutni davek evidence in druge elemente, ki so se morda spremenili od predhodne odobritve, kot tudi informacije o zavarovalni polici stanovanja, ki jo nameravate nakup. Poskusite se odzvati čim hitreje in čim bolj natančno ter čim prej zagotoviti potrebne informacije. Vaša ažurnost bo pripomogla k hitrejšemu premikanju posojila skozi postopek in zagotovila, da ga boste lahko pravočasno zaprli.
Večina pogodb o prodaji stanovanj daje kupcu približno 10 dni časa, da opravi ogled doma. Če dobite hipoteko za nakup hiše, bo vaš posojilodajalec verjetno zahteval, da se obrnete na pooblaščenega hišnega inšpektorja. (Tudi če vam ni treba opraviti pregleda doma, je najbolje, da ga vseeno opravite, da se prepričate, da ne kupujete hiše, polne dragih težav.)
Vaš inšpektor bo zagotovil podrobno poročilo o vsem v domu, kar bi bilo mogoče popraviti. Nekateri predmeti morda niso velika stvar, nekateri pa so lahko draga ali pomembna popravila, kot je potreba po novi strehi ali sistemu HVAC. Vi in vaš nepremičninski posrednik lahko od prodajalca zahtevate nekaj popravil, prodajalec pa bo imel nekaj dni časa, da vam sporoči, ali je pripravljen narediti spremembe ali znižati ceno hiše. Če pregled odkrije večje težave, kot so termiti ali nestabilna podlaga, je to lahko vaš izhod iz prodajne pogodbe.
Preden bo vaš posojilodajalec zaprl vaše posojilo, bo želel zagotoviti, da je dom zavarovan. Poiščite ponudnika stanovanjskega zavarovanja - morda isto podjetje, ki zavaruje vaš avto - in zahtevajte polico lastnika stanovanja. Posojilodajalcu posredujte vse informacije.
Izberite tudi zaključnega odvetnika ali vprašajte svojega nepremičninskega posrednika za priporočilo. Odvetnik bo zagotovil, da imate jasno lastništvo nepremičnine in da so vse pogodbe ustrezne. Vaš odvetnik bo določil datum zaključka in lahko začnete pakirati.
Čestitamo, uspelo vam je! Na dan zaprtja se bo vaša ekipa (ali tudi vi, vaš nepremičninski posrednik, posojilodajalec in odvetnik) srečala s prodajalci in njihovim odvetnikom, da bi stvari uradno razglasili. Posojilodajalec ali odvetnik vam bo vnaprej sporočil skupni znesek denarja, ki ga boste morali prinesti na zaključni sestanek za polog ali morebitne zaključne stroške. Prinesite ta znesek v obliki blagajniškega čeka, nato pa se udobno namestite in se pripravite na podpis svojega imena – znova in znova in znova.
Podpisati boste morali ogromno papirjev, a vaš odvetnik vas bo vodil skozi vsakega in kaj pomeni. (In če tega ne stori, naj vas ne bo strah vprašati, če se vam kaj zdi zmedeno ali nepotrebno!)
Ko je konec – kar lahko traja nekaj ur, zato načrtujte, da si vzamete prost dan v službi – ste lastnik stanovanja. Odvisno od vašega dogovora boste morda dobili ključe in se lahko vselili tisti dan. Nekatera okrožja vam ne dovolijo, da se vselite, dokler naslov ni zabeležen pri lokalni vladi, kar lahko traja nekaj dni, vendar vaš nepremičninski posrednik bi moral poznati ta zakon in vas predhodno seznanim, če je temu tako.
Na tej točki je čas, da začnete urejati svoj dom.
PREBERITE ZDAJ
PREBERITE ZDAJ
PREBERITE ZDAJ
PREBERITE ZDAJ
PREBERITE ZDAJ
PREBERITE ZDAJ
Sledite House Beautiful naprej Instagram.
