![Vaš pes bo oboževal ta okusen adventni koledar, da bo pomagal odštevati do božiča](/f/b0fa2bcd59b431e76bf2c07b37d6c7a9.jpg?resize=480:*?width=100&height=100)
Davčna sezona je dovolj zmedena z W2, dobrodelnimi prispevki in odbitki študentskih posojil. Dodajte še prodajo nepremičnine in dovolj je, da v tek pošljete tudi najbolj izkušenega strokovnjaka za TurboTax. Toda v letu, ko je trg bolj vroč kot kdaj koli prej, vedno več ljudi prodaja svoje domove - in ne kupujejo vedno novega takoj za tem. Torej, ko potrdijo tisto polje z napisom »Prodal sem hišo«, kako se lahko pripravijo na morebitna (draga) presenečenja, ki bi se jim lahko zgodila 15. aprila?
Prvič, opozorilo: ti strokovni nasveti so koristni in dobro je, da pridete k mizi z idejami, vendar Kate Ziegler, vlagatelj v nepremičnine in nepremičninski posrednik v Bostonu, svetuje potencialnim vlagateljem v nepremičnine, naj že zgodaj v postopku pokličejo davčnega strokovnjaka. Pooblaščeni javni računovodja ali CPA z nepremičninskimi izkušnjami ji je pomagal strukturirati obstoječe nepremičnine na ugodnejši način. Svetovali so tudi o prihodnjih nakupih in prodajah ter kako bi to lahko vplivalo na njen davčni račun.
»Vzemite si čas in poiščite nekoga, ki razume tako vaš lokalni nepremičninski trg kot tudi vaše cilje, ne glede na to vlagate v večjem obsegu ali zmanjšujete kapitalski dobiček ob pravočasni prodaji vašega primarnega prebivališča,« Ziegler pravi.
V preteklosti je bilo ljudem rečeno, naj kupijo dom le, če nameravajo tam živeti tri do pet let. Pandemija je vse spremenila. Ljudje so se znašli v stiski več prostora, selili so se po državi, oz prodaja za unovčenje na vročem trgu. Morali so prodati - in morali so prodati zdaj. Kako dolgo so bili tam, ni bilo pomembno.
Nekateri od teh prodajalcev so se znašli pred presenetljivim davčnim računom. »Na nekaterih trgih se za prodajo v prvem letu lastništva dodatno obračunajo davki, kjer občine poskušajo odvračati od "obračanja" ali revitalizacijo amortiziranih stanovanj za kratkoročno ponovno prodajo,« pravi Ziegler.
Michael Gross, CPA in pooblaščeni finančni načrtovalec, še pojasnjuje: »Ti kratkoročni kapitalski dobički so obdavčeni po običajnih davčnih stopnjah. Najvišja navadna dohodnina je 37-odstotna. Če imajo nepremičnino več kot eno leto, bi bil dobiček obdavčen po stopnjah dolgoročnega kapitalskega dobička. Najvišja stopnja dolgoročnega kapitalskega dobička je 20 odstotkov." Dobiček hiše pogosto ni majhen in ta 17-odstotna razlika lahko močno vpliva med davčno sezono.
Ken Grodner, računovodja, ki je postal nepremičninski posrednik Group Hospitality Network pri Keller Williams, dodaja dodatno točko igranju dolgoročne igre: »Če lahko prodate nepremičnine v letu z nizkimi dohodki (npr. vi ali vaš zakonec zapustite službo), lahko zmanjšate ali odpravite svoj kapital davek na dobiček."
»Davčne posledice primarnega in neprimarnega prebivališča se razlikujejo, zato kupec, ki kupi novo primarno prebivališče brez prodaje svojega trenutnega doma bi morali upoštevati davčne posledice spremembe prebivališča,« Ziegler pravi. Primarno stanovanjsko oprostitev lahko uveljavljate samo za eno nepremičnino in takoj, ko spremenite svoj naslov, se vaš davčni status spremeni na tej drugi nepremičnini. Poleg tega, če se ta nepremičnina spremeni v dolgoročni ali kratkoročni najem, bo to vplivalo tudi na njeno davčno breme – in ta stopnja bo vplivala na vse izračune dobička od najemnin.
Na drugi strani stanovanjske izjeme, če prodajalec oddaja najemno nepremičnino, vendar jo je imel v lasti in jo uporabljal kot glavno prebivališče dve od petih let pred prodajo, nato pa ga lahko spremenijo v primarno prebivališče pred prodajo prodaja. V tem primeru Gross pravi: "Ko prodate nepremičnino, lahko izključite 250.000 $ dobička, če samski, ali 500.000 $, če poročena vložita skupno."
Gross pojasnjuje, da je amortizacija v svetu davkov na nepremičnine pogosto napačno razumljen koncept. Amortizacija zajema potrebne izboljšave, ki bi jih morali narediti na svoji lastnini, da bi jo ohranili v vrhunski obliki za najem in prodajo. Toda lastniki pogosto napačno domnevajo, da je to trajni odbitek. Pravi: "Čeprav se lahko odbije v času najema nepremičnine, zmanjšuje davčno osnovo nepremičnine, kar na koncu poveča dobiček ob prodaji nepremičnine."
Ker so nepremičninski trgi še vedno vroči, nekateri lastniki stanovanj prodajajo po izjemno visokih cenah in čakanje na naglico v najemu. Za tiste prodajalce primarnega prebivališča bi jih lahko prizadel kapitalski dobiček v višini nad 250.000 USD, če samski ali 500.000 USD, če sta poročena skupaj. Na srečo obstaja način za zaokrožitev davčnega računa. Gross svetuje tem prodajalcem, naj si ogledajo prodajo na obroke. »To bi vam omogočilo prejemanje plačil v obdobju let in bi bil le del dobička priznano vsako leto, kar bi vas na koncu obdržalo v nižjem davčnem razredu in povzročilo manjše plačilo davka na splošno,« pravi.
Če imate pri roki naložbeno nepremičnino in je čas za prodajo, bi bilo morda pametno, da izkupiček od prodaje obrnete v tako imenovano menjavo 1031. "To je mehanizem, ki omogoča prodajalcem, da svoje izkupičke od prodaje ponovno vložijo v 'podoben' nakup v 180 dneh po zaključku prodaje," pojasnjuje Ziegler.
Ko se izkupiček od prodaje naloži v drugo podobno nepremičnino, se prodajalec izogne plačilu visokega davka na kapitalski dobiček. Slaba stran? Nakupni vrstni red lahko zavije z enega napačno predloženega dokumenta. Grodner dodaja: "Čeprav se to na začetku morda zdi dolgo, pogosto vidimo, da se stranke trudijo zapreti pred 180-dnevnim rokom."