Predhodna odobritev je prvi korak, s katerim se bo večina ljudi srečala v procesu nakupovanja na domu – in verjetno najpomembnejši, saj določa vašo mejo porabe. Medtem ko vas bo posojilodajalec vodil skozi osnove, vam lahko poznavanje nekaterih pasti in malo znanih dejstev o predhodni odobritvi pomaga izogniti se napakam in hitreje vstopiti v vaš naslednji dom.
Shashank Shekhar, izvršni direktor pri InstaMortgage v San Joseju v Kaliforniji delil pet bistvenih nasvetov za demistificiranje postopka predhodne odobritve.
Shekhar pravi, da mnogi posojilodajalci zahtevajo, da stranke dobijo predhodno odobritev vsakih 60 dni v primeru kakršnih koli sprememb njihovega kredita. "Če po 60 dneh ne boste mogli najti doma in skleniti pogodbe, bo to sprožilo ponovno predložitev posodobljenih bančnih izpiskov, plačilnih izpiskov in nato novega kreditnega poročila," pravi. Na srečo to zahteva le mehko povlekanje vašega kreditnega poročila, tako da ne bo vplivalo na vašo kreditno oceno.
Običajno bi pravilno domnevali, da je odplačilo dolgov dobra stvar, vendar če ste približno če želite zaprositi za predhodno odobritev ali ste že vnaprej odobreni, se posvetujte s svojim posojilodajalcem, preden odplačate dolg. Shekhar je ponudil nekaj dejanj in ne.
"Če bi imeli štiri leta v pobiranju bankovec 200 dolarjev, bi bil zadnji aktiven datum v vašem kreditnem poročilu pred štirimi leti," pravi Shekhar. "To ima malo vpliva na vaš rezultat zdaj, a če ga odplačate danes, bo v vašem kreditnem poročilu navedeno zadnje poročano aktivnost na tem računu je bila prejšnji mesec." Shekhar je videl, da so stranke odplačevale svoje zbirke samo zato, da so se njihove kreditne ocene znižale za 20 točke. Dobra novica je, da se lahko, ko odplačate zbirko, poskusite s pogajanji popolnoma odstraniti iz vašega kreditnega poročila.
Shekhar poziva stranke, naj se med iskanjem doma izogibajo prevzemanju novih dolgov. Razmerje med dolgom in dohodkom je kritična številka, o kateri je treba razmišljati. "Ko gre za hipotekarna kvalifikacija, vse, kar gleda, je, koliko je vaš dolg v primerjavi z vašim mesečnim dohodkom,« pravi. Običajno 45 odstotkov vašega dohodka lahko gre za poplačilo dolgov, vendar ne več.
Shekhar pravi, da če je vaše razmerje med dolgom in dohodkom v času predhodne odobritve pod 30 odstotki, boste morda imeli nekaj prostora za nakupe, ne da bi to vplivalo na vašo kreditno oceno. Kljub temu svetuje, da najprej preverite pri svojem posojilodajalcu in se izognete novim dolgovom. "Če imate kreditno oceno 800, morda ne boste preveč zaskrbljeni zaradi izgube štirih ali petih točk," pravi. "Toda če ste na 682 in potrebujete 680, da se kvalificirate, vas lahko nenadoma kakršne koli spremembe v vašem kreditnem poročilu diskvalificirajo iz vašega posojilnega programa."
Večina ljudi misli, da prejmejo predhodno odobritev za določeno nakupno ceno, vendar tehnično za to nikoli niste vnaprej odobreni. Shekhar pravi, da je to zaradi vašega razmerja med dolgom in dohodkom. »Če vam danes predhodno odobrijo posojilo v višini 300.000 $ in se obrestna mera jutri dvigne za pol odstotka, bo vaše mesečno plačilo je zdaj veliko višja kot včeraj, kar pomeni, da za enak dohodek izpolnjujete pogoje za precej nižji znesek posojila,« pravi. "Tehnično gledano ste vnaprej odobreni za določeno mesečno plačilo, ne za znesek posojila."
Velika hrana? Preden ukrepate, sprejmete vse pomembne finančne odločitve vašega posojilnega uradnika. Vaš posojilodajalec vam lahko pomaga odkriti priložnosti za izboljšanje vaših kvot, zato se ne bojte vprašati.