Kot prvi kupec stanovanja, ki je naredil domačo nalogo, saj veste, da vstop v vrata zahteva zajetne prihranke: A polog, stroški zapiranja in celo a precejšnja blazina ostane za vami, za začetek. Obstaja pa še en skupen strošek - vrzel v oceni -, ki je v nekaterih scenarijih danes lahko najdražji del nakupa stanovanja. Vrzeli v oceni so odvračilni znak, da današnji nepremičninski trg je preveč vroč, da bi ga lahko obravnavali kupci ki potrebujejo financiranje.
Evo, kako se to dogaja: Recimo, da je dom na seznamu za 350.000 USD in prejema veliko ponudb. Če želite doseči konkurenčno prednost, za dom ponudite 400.000 USD. (Po navedbah a. Je rekordnih 50 odstotkov domov za več kot izklicno ceno Poročilo iz maja 2021 iz Redfina). Če pa hipoteko kupujete za nakup stanovanja, bo vaš posojilodajalec zahteval oceno, kar je nepristransko strokovno mnenje o tem, kaj je dom pravzaprav vredno, ponujanje blaznosti na stran. Če ocenjevalec ugotovi, da je dom vreden samo recimo 360.000 ameriških dolarjev, potem morate pripraviti dovolj denarja, da "zapolnite ocenjevalno vrzel", kar bi v tem primeru znašalo 40.000 dolarjev.
V teh primerih, ko dom ne pride po ocenjeni ceni, se boste morda lahko pogajali s prodajalcem, toda na tem vročem trgu je zasičenost vlagateljev, ki bodo lahko kupili dom z vso gotovino (in brez posojilodajalcev, ki sodelujejo v transakciji, tehnično niti ne potrebujejo ocena). Samo zato, da veste, je klavzula o izrednih okoliščinah v vaši pogodbi pomembna, saj vam omogoča, da odstopite od dogovora, če dom oceni za manj kot kupnino.
Posojilodajalci radi vidijo vrednost hipotekarnega posojila manj od ocenjene vrednosti nepremičnine, pojasnjuje Steve Sexton, finančna svetovalka in izvršna direktorica svetovalne skupine Sexton. Višji polog za znižanje zneska posojila bi lahko bil ena od rešitev, vendar še vedno zahteva skrajšanje več gotovine.
Torej, kaj se zgodi, če se znajdete v tem scenariju? Oceno bi lahko izpodbijali s svojim posojilodajalcem, pravi Dawn Pfaff, ki ima več kot dve desetletji izkušenj kot ocenjevalec in je predsednik Moja državna MLS.
"Za svoj spor boste morali podati prepričljiv argument," pravi Pfaff. "Vaš nepremičninski posrednik vam lahko pomaga najti primerljivo prodajo, ki podpira vrednotenje, ki ga iščete."
Eden največjih dejavnikov, ki lahko vpliva na vašo oceno, je prilagoditev trga za čas, pravi.
"Če je prvotni cenilec uporabil primerljivo prodajo izpred šestih mesecev, vendar so se cene na tem območju hitro povečevale, bi bilo treba ceno prilagoditi trenutnemu trgu," pravi Pfaff.
Kljub temu bi se ocena lahko drugič vrnila z enako ceno (ali celo nižjo).
Žalostno mesto je biti. Stisnjen inventar in nova upočasnitev gradnje domov med COVID-19 pomeni, da na trgu ni veliko domov. Kljub temu so rekordno nizke obrestne mere kupce pritegnile. Rezultat? Prodajalci prejemajo več ponudb za svoje domove, mnogi pa prihajajo po ceniku - tako kot na tisoče in na tisoče dolarjev več.
Nekaj, česar bi morali biti pozorni na tem enostranskem trgu: obstaja razlika med tem, koliko je dom dejansko vreden (tržna vrednost) in dražbeno vrednostjo (koliko so kupci pripravljeni plačati), pravi Ryan Lundquist, pooblaščeni cenilec stanovanj in analitik stanovanjskega trga v Sacramentu. Ocenjevalec deluje kot "oči posojilodajalca", pravi. To pa zato, ker morajo biti banke prepričane, da je posojilo, ki vam ga odobrijo, upravičeno z vrednostjo nepremičnine; če boste privzeti, bodo morali povrniti izgubo.