Udeležila sem se spletnega tečaja, da bi čim več izvedela o podrobnostih nakupa domov. Tudi kot urednik nepremičnin sem ugotovil, da lahko še več vem o podrobnostih hipotekarnih posojil, stroških zapiranja, hrambi in vsem tem jazzu.
Razred $ 99, za katerega sem se prijavil prek eHomeAmerica.org, mi je vzel približno pet ur. Vse sem naredil v enem dnevu, čeprav je vsekakor mogoče razporediti na več dni. Trije moduli tečaja so bili sestavljeni iz branja in video posnetkov s kvizi ocenjevanja učenja, ki so jih razdelili. Na splošno bi spletni tečaj priporočil novincem, ki vstopajo v svet nakupov hiš, pa tudi ljudem, ki nekoč ležerno razmišljajo o lastništvu stanovanja. Tudi če jutri ne načrtujete nakupa doma, vam znanje, pridobljeno na tečaju, lahko pomaga pri odločitvi, ali je lastništvo stanovanja sploh primerno za vas.
Čeprav domovanja ne bom kupil že nekaj časa (hvala, študentska posojila), sem odkril, da obstaja veliko Nisem vedel, kdaj gre za nakup hiše. Tu je šest presenetljivih stvari, ki sem se jih naučil med tečajem.
Najprej je tu poročilo o potrošniških kreditih, ki ga lahko brezplačno izvlečete iz enega samega kreditnega urada. Zahteva ne vpliva na vašo kreditno oceno, kar se včasih zgodi, ko povlečete poročila. Tovrstno poročilo vsebuje zapis vaše kreditne zgodovine iz krajev, kot so banke in podjetja s kreditnimi karticami. Glede na razred nima kreditne ocene, vendar lahko z njo za dodatno plačilo zahtevate kreditno oceno.
Potem je tu še kreditno poročilo, ki zbira podatke dveh ali treh različnih kreditnih agencij. (Mimogrede, obstajajo tri glavne agencije za poročanje o kreditih: Equifax, Experian in TransUnion.) takšno poročilo pripravi upnik z vašim pooblastilom, njegovo zahtevanje pa lahko vpliva na vaše dobroimetje rezultat. Po poročanju eHomeAmerica se upniki na podlagi poročila odločajo, ali vam bodo posodili denar in kaj nekateri hipotekarni posojilodajalci uporabljajo za izračun posojilnih obrestnih mer, ki vas predhodno kvalificirajo za hipoteko.
Nazadnje obstaja še Poročilo o stanovanjski hipotekiali RMCR. Ta uporablja podatke treh glavnih kreditnih uradov in navaja vašo kreditno shrambo. To je najbolj poglobljeno poročilo, ki ga posojilodajalci (ne posamezniki) uporabljajo za ugotavljanje, ali ste upravičeni do hipotekarnega posojila. RMCR običajno dobite s provizijo in vpliva na vašo kreditno oceno, ko jo potegnete.
Nikoli nisem slišal za zavita hipoteka prej. V bistvu gre za hipoteko, pri kateri prodajalec pobere tudi vaša hipotekarna plačila, kot bi jih posojilodajalec. V tem dogovoru se strinjate, da mesečno plačujete prodajalcu stanovanj, ki nato ta denar vzame za plačilo hipotekarnega upnika. Razveljavljena hipoteka se šteje za "junior" posojilo, saj kupcu ni treba zaprositi za običajno bančno hipoteko. Razume se, da so tovrstna posojila za prodajalce tvegana, saj so naklonjena celotni hipoteki.
Ali ne bi mislili, da bi bil razlog za praznovanje odplačilo hipoteke prej, kot je bilo pričakovano? Očitno ni vedno tako. Nekatere hipoteke imajo funkcijo, imenovano „kazen za predplačilo, «To je znesek, ki ga morate plačati, če predčasno odplačate posojilo (ali ga refinancirate) v določenem obdobju po nakupu nepremičnine. V nekaterih primerih lahko to pristojbino zaračunate tudi, če prodate dom, preden ga odplačate. Vsa posojila nimajo kazni za predplačilo, vendar pazljivo preberite dokumente o posojilih, če jih imate.
Iskren bom: pred tem tečajem nisem vedel za hipotekarne točke. Zdaj, ko vem zanje, še vedno mislim, da so precej zmedeni. Včasih vas poleg zaračunavanja obresti hipotekarni posojilodajalec zahteva, da jim plačate "točke". Ena točka je enaka enemu odstotku zneska posojila. Primer eHomeAmerica navaja, da če bi najeli 95.000 USD posojila, bi ena točka stala 950 USD.
Pri točkah se lahko zgodi nekaj stvari. Vaš posojilodajalec vam lahko zaračuna v točkah samo zato, da prejmete posojilo. Lahko se odločite, da se vam točke izplačajo v obliki posojilnih kreditov. Lahko pa se odločite tudi za točke popustov, kar pomeni, da lahko posojilodajalcu plačate v točkah, da znižate svojo obrestno mero. (Če plačate eno točko, običajno obrestno mero znižate za četrtino odstotka.)
Obstaja veliko programov in načrtov pomoči za polog, ki lahko posameznikom z nižjimi dohodki pomagajo pri nakupu stanovanja. Za katerega še nisem slišal, je bil posamezen razvojni račun ali IDA, ki je poseben bančni račun, ki ga lahko odprete pri varčevanju za hišo. Ko vnesete denar v IDA, se vaša država ujema z zneskom denarja, ki ste ga položili. Nekateri računi imajo popolno ujemanje, drugi pa dvojno ujemanje - znesek se razlikuje od države do države. Vendar pa IDA ne more odpreti vsak. Če želite izpolniti pogoje, morate biti pod določenim pragom dohodka.
Kupci stanovanj običajno pričakujejo, da bodo plačali pristojbine pri nakupu hiše. Vedela sem, da obstaja veliko honorarjev, zlasti tistih, povezanih s stroški zapiranja, vendar prekleto. Obstaja veliko honorarjev! Običajno lahko pričakujete, da boste med zaprtjem plačali med 2 in 5 odstotki celotnih stroškov vašega doma.
Madeline Bilis
Urednik za nepremičnine in finance
Madeline Bilis je pisateljica in urednica z mehko točko brutalističnih stavb. Njeno delo je bilo objavljeno v Travel + Leisure, reviji Boston, Boston Globe in drugih prodajnih mestih. Diplomirala je iz novinarstva na Emerson College in avgusta 2019 objavila svojo prvo knjigo 50 pohodov po vzhodnem Massachusettsu.