Ameriške sanje dobijo toliko oblik in oblik, kot si jih Američani predstavljajo. Toda ena posebna različica te vizije je preživela skozi desetletja: tista urejena kolonijalka na travnatem zemljišču z ograjo za pikete spredaj.
S tem sanjam ni nič narobe. Lepa je! Iz tega razloga otroci na dvorišču rišejo luštne hiške s dimnimi dimniki in lizikami. Večina Američanov živijo v samskih družinskih domovih, še več želja, in samostojne hiše zdaj sestavljajo več kot tretjina najemnih stanovanj.
Toda težava je v tem, da je v preveč skupnostih to samo dovoljena različica ameriških sanj.
V mnogih ameriških predmestjih skoraj vsak hektar stanovanjskih zemljišč je območje izključno za enodružinske domove. Celo v večjih mestih, kot sta Los Angeles in Seattle, je nezakonito graditi karkoli razen samske družine hišo na večini stanovanjskih parcel, ne da bi šli skozi težko in glavobolno privlačnost za zoniranje variacije postopek. V drugih predmestjih je večdružinsko stanovanje tehnično dovoljeno na nekaj mestih - vendar le v teoriji. So
v praksi odvrača "papirnata stena" predpisov, kot so nerealne minimalne velikosti serije.Zakaj je to pomembno? Vztrajati, da so vsa stanovanja enočlanska, je izključujoča taktika zoniranja: blokira vrste stanovanja, ki bi bila dostopnejša prebivalcem z nižjimi dohodki, vključno z manjšinami in priseljenci.
Kot zgodovinar Richard Rothstein ugotavlja v "Barvi zakona", takšne prakse zoniranja so bile precej namerne in so zakoreninjene v rasizmu. "Da bi Afroameričanom z nižjim dohodkom preprečili življenje v soseskah, kjer so belci srednjega razreda prebivali, so lokalni in zvezni uradniki začeli v 1910-ih za spodbujanje predpisov o zoniranju, da bi rezervirali soseske srednjega razreda za enodružinske domove, ki družine z nižjimi dohodki vseh ras ne bi mogle privoščite, " Rothstein piše.
Skupnosti, ki se še danes naslanjajo na enodružinsko zoniranje (ali druga izključevalna pravila, na primer minimalne velikosti sklopov), da blokirajo gradnjo novih stanovanjskih zgradb, cenovno ugodni stanovanjski kompleksi ali celo majhni dupleksi ali tripleksi - pogosto v imenu ohranjanja domačih vrednot ali značaja mesta - še naprej ločujejo zgrajeno pokrajina.
"Večdružinska gradnja je bistveno cenejša od enodružinskih domov," pravi Jarred Johnson, glavni operativni direktor Tranzitne zadeve. „Torej, cona z eno samo družino je popolnoma diskriminatorna do revnih in manjšin. Omejuje izbiro številnih družin z nizkimi dohodki, mladih družin in upokojencev, ki živijo s fiksnim dohodkom, da bi lahko živeli v sosednjih sosednjih ali bogatih delovnih mestih. "
Če je namen izključiti določene vrste ljudi, deluje. V študij na 50 področij podzemne železnice so raziskovalci ugotovili, da primestne omejitve gostote stanovanjskega razvoja znatno prispevajo k večji segregaciji razredov v desetletnem obdobju. Medtem, nadaljnje raziskave univerza Northeastern in fundacija Boston so našli močno pozitivno povezavo med novimi večdružinskimi stanovanji v skupnosti in povečanim deležem belih gospodinjstev.
Skupnost z različnimi možnostmi nastanitve - domovi vseh velikosti, vrst in cenovnih točk, vključno z najemnimi stanovanji in večdružinske enote - se pripisujejo večji raznolikosti prebivalcev, pravi Soni Gupta, direktorica stanovanj in sosesk the Fundacija Boston.
"Vemo, da so barvna gospodinjstva nesorazmerno zastopana med gospodinjstvi z nižjim dohodkom. Ko ustvarite cenovno ugodnejše stanovanje ali bolj raznolik stanovanjski sklad, ki vključuje manjše enote po nižji ceni točke - ne glede na to, ali gre za najem ali lastništvo stanovanja - privzeto ustvarjate priložnosti barvnih gospodinjstev, ”Gupta pravi.
Čeprav bo gradnja več kakršnih koli domov pomagala olajšati naše pomanjkanje stanovanj, zlasti večdružinska gradnja lahko obravnava naše dolgoletne vzorce segregacije. "Če zgradite kup enodružinskih domov, to ne ponuja preveč priložnosti za ljudi različnih okolij. Resnično je vezan na večdružinsko stanovanje, "pravi Alicia Sasser Modestino, profesorica javne politike na severovzhodni univerzi. "Občine, ki so opazile zmanjšanje rasne segregacije, so imele večje povečanje ponudbe večdružinskih stanovanj, ne le skupnih stanovanjskih enot."
V resnici ne obstaja rešitev za ogromne družbene izzive, kot so cenovna dostopnost stanovanj, segregacija in podnebne spremembe. Toda med urbanisti pametne rasti je spodbudna gostota stanovanj precej blizu panaceje.
To je zato, ker združevanje domov, ki so bližje skupaj, lahko pripomore k ustvarjanju dobrega kroga. Za začetek lahko samo gradnja več domov omili cenovni pritisk med pomanjkanjem stanovanj in večdružinska konstrukcija omogoča gradnjo več (in na splošno manjših, cenovno ugodnejših) enot na veliko.
Zaradi povečane gostote stanovanj je tudi javni prevoz učinkovitejši, saj več kolesarjev živi dovolj blizu, da pogosteje uporabljajo storitev. "In prebivalci večdružinskih stanovanj imajo manj možnosti, da imajo avtomobil, kar pomeni, da se bolj zanašajo na tranzit," dodaja Johnson.
To pa posledično zmanjšuje odvisnost od avtomobila, kar pomeni, da sprehajalni življenjski slog brez avtomobila bolj sposobna preživetja - ki povečuje prodajo pri lokalnih trgovcih in restavracijah, zmanjšuje odvisnost od fosilnih goriv in odpira možnosti nastanitve za gospodinjstva z nižjimi dohodki, ki nimajo vozila. In to sprosti še več zemlje za hišo ljudi, trgovin ali dreves, namesto parkiranih avtomobilov.
Vse to je razlog, zakaj obstaja majhno, a vedno večje gibanje YIMBY (Da, na mojem dvorišču), ki je bolj dobrodošlo pri novih stanovanjskih dogodkih - in zakaj nekateri kraji, vključno z mesto Minneapolis in zvezni državi Oregon, so v celoti prepovedali zoniranje za eno družino.
"To ne pomeni, da ljudje ne morejo graditi hiš za eno družino," ugotavlja Anthony Flint, starejši sodelavec v Lincoln Inštitut za zemljiško politiko. "Samo to nobena soseska ne more dovoliti samo enodružinski domovi. V Minneapolisu morajo vse soseske omogočati tudi duplekse in triplekse. "
Potreben bo čas, da takšni „nadgrajeni“ ukrepi pripeljejo do več stanovanj, vendar je to ključen korak. "In pomembno je poudariti, da domovi za enodružinske družbe niso nič hudega ali problem - sploh ne," doda Flint. "Gre bolj za scenarij" da in "- skupnosti, ki omogočajo kombinacijo možnosti nastanitve. Atlanta se je pri tem močno spremenila z različnimi spremembami politike in spodbudami. "
Kljub temu pa se gosto novo razvijanje pogosto sooča s strogim nasprotovanjem lokalnih prebivalcev. Raziskovalci pobude Univerze v Bostonu o mestih analizirali zapisnike sestankov o javnih območjih v skoraj sto občinah Massachusettsa in ugotovili, da se udeleženci nagibajo k starejšim lastnikom belih moških, večina od njih pa je nasprotovala novemu stanovanjskemu razvoju. Prebivalci, ki nasprotujejo novogradnji stanovanj, so pogosto imenovani NIMBY (Not In My Backyard).
Razširjenost NIMBY-jev ni povsem presenetljiva, saj lahko obstoječi lastniki domov na stotine tisoč dolarjev vlagajo v svoje domove in so razumljivo nesramni glede kakršnih koli sprememb, ki bi lahko ogrozile vrednost njihove nepremičnine bogastvo. Da ne omenjam, da moteče, ki jih povzroča nov gradbeni projekt, najbolj trpi nekaj bližnjih sosedov, medtem ko so ugodnosti bolj razpršene in manj verjetno bodo privabile priložnostne podpornike, da se udeležijo dolgočasnega območja med tednom sestanek.
A dejstvo je, da pravični stanovanjski projekti potrebujejo podporo. In v primerjavi s Catch-22 so prebivalci, ki bi morda lahko podprli nov stanovanjski kompleks v ekskluzivnem predmestju, tisti, ki si še ne morejo privoščiti, da bi tam živeli, in izrazijo svoje soglasje.
Če torej lokalni uradniki želijo nadgraditi vašo družinsko sosesko, da bi omogočili gostejše stanovanje, ali če novo stanovanjska zgradba, stanovanjski kompleks ali cenovno ugoden razvoj stanovanja se predlaga v bližini, razmislite o svojem podpora. Ne bodi NIMBY Bodi YIMBY.
Jon Gorey
Sodelujoči
Sem glasbenik iz preteklega življenja, honorarni očka, ki ostaja doma, in ustanovitelj bloga House & Hammer o nepremičninah in izboljšavah doma. Pišem o domovih, potovanjih in drugih življenjskih nujah.