Če ste imeli dovolj svojega sostanovalca, da jedo vaše ostanke, je odsotni najemodajalec iz leta v leto pohodil najemnino, čeprav vročina komaj deluje, ali mama na vprašanje, kdaj boš - polnorasla odrasla oseba, ko boš zadnjič pregledala - doma, morda sanjala o nakupu svojega lastnega kraja in to prej kot prej pozneje.
Kako pa veste, ali ste pripravljeni kupiti dom in ali je dobra ideja? Obstajajo različne najemnine vs. kupite kalkulatorje tam (ta iz New York Timesa, je verjetno najboljše), kar vam lahko pove, ali ima nakup stanovanja na splošno bolj finančno smisel kot najem na vašem območju. Toda noben od njih ne more zares sprejeti te ogromne odločitve za vas.
In to je življenjska odločitev. Lastništvo stanovanja je v preteklosti pomagalo družinam srednjega razreda pri gradnji dolgoročnega bogastva: neto vrednost povprečnega lastnika stanovanja je osupljiva 90-krat tisto srednjega najemnika. Zakaj ne bi želeli čim prej skočiti na vlak?
Počakaj, Tiger. Nakup stanovanja lahko prav tako enostavno povzroči finančno uničenje v vašem življenju. Milijoni družin so med veliko recesijo izgubili svoje domove.
Pet milijonov lastniki domov v ZDA so še vedno pod vodo na svojih hipotekah, kar pomeni, da banki dolgujejo več, kot je njihov dom vreden, tudi po petletnem zvišanju cen stanovanj.Dejstvo je, da lastništvo stanovanja ni toliko naložba, kot je prisilno varčevanje. In kljub hišnim predstavitvam na HGTV zagotovo ne gre za hitro obogatitev. Tu je nekaj načinov, kako preveriti, ali ste res pripravljeni kupiti - in ohraniti - dom.
Razlog za nakup stanovanja je pogosto povezan s "naseljevanjem". Ni treba, da ste poročeni ali celo v razmerju, da si kupite dom, vendar vam pomaga, če ste v svoji planoti stabilnosti življenje. Če nameravate s partnerjem kupiti dom, se prepričajte, da je vajin odnos trden. Če vas še vedno srbi, da eno leto živite v tujini, ga morda najprej odpravite. In če si (tako kot večina nas) ne bi mogli privoščiti hipoteke brez trenutne plače, pošteno ocenite svojo verjetnost premestitve ali odpuščanja in ali bi zlahka našli drugo službo na svojem območju, če bi to morali zgoditi.
"Ne bi hotela, da bi kdo pomislil, da se moraš poročiti, preden kupiš hišo," pravi Marie Presti, lastnica / posrednica Skupina Presti v Newtonu, Mass. "Če ste v trdnih odnosih, je nakup nepremičnine lahko odličen, saj se boste naučili sodelovati s svojimi financami in sprejemati odločitve kot ekipa. Toda resnično ne želite kupiti nepremičnine z drugo osebo, če vaši odnosi niso dovolj stabilni, ker je to stresen proces. "
Pripravljeni morate biti na domu pet do sedem let ali več. Prodaja doma je noro draga - provizije za prodajalce na debelo pojedo približno 5% prodajne cene. In če se rezervoarji stanovanjskega trga, kot to običajno občasno počnejo, ne želite biti prisiljeni prodati v krizo - hočete, da bi ga odpravili, dokler se cene ne opomorejo.
Če se želite po prodaji odpraviti s kakršnim koli denarjem, raje počakajte nekaj časa - ali pa vsaj prepričani, da lahko večino ali celotno hipoteko pokrijete z najemom nepremičnine, če bi se morali prej preseliti torej. "Ne želite kupiti nepremičnine, če ne nameravate biti tam pet do sedem let," pravi Presti.
Lastništvo stanovanja lahko prinese tudi nekatere spremembe življenjskega sloga - še posebej, če bodo domovi, ki si jih lahko privoščite, potrebovali nekaj dela. "Nekateri kupci, ki jih poznam, radi vzamejo dva ali tri počitnice na leto ali odidejo vsak vikend poleti, in še niso povsem pripravljeni, da bi veliko svojega prostega časa porabili za svoje primarno delo prebivališče. In če je to res, morda še niso pripravljeni na zgornji del, "pravi Presti. "Poznam veliko novih lastnikov stanovanj, ki si vzamejo čas in denar, ki bi ga porabili za počitnice, in namesto njega vložijo novo hišo. To je pametna dolgoročna finančna odločitev. Toda ali ste se pripravljeni odpovedati počitnicam v letu ali dveh? "
Ne pozabite, da je vztrajnost močna sila in ko boste spravljali korenine - ustvarjanje prijateljev iz soseščine, pošiljanje otroci v lokalne šole in se vključijo v skupnost - morda se boste težje pobrali in odšli pozneje naprej. Če se od petih let ne vidite, da živite v kraju, dobro razmislite, ali je nakup prava poteza.
Prav tako pomembna, a morda lažja za merjenje je vaša finančna pripravljenost. Če se komaj rešite, hipoteka ne bo pomagala vašim razmeram.
Potrebujete gotovino in kredit: Nakup stanovanja je drag in običajno rezerviran za tiste z boljšimi od povprečnih kreditov. Medtem ko se lahko kvalificirate za hipoteko s kreditno oceno tako nizko, kot je 620 - ali celo v 500-ih z Posojilo FHA - najnižje obrestne mere veljajo za tiste z odličnimi krediti. In nižja obrestna mera pomeni nižje mesečno plačilo, kar pomeni več denarja proti domu in manj do posojilodajalca.
"Posredniki in posojilodajalci bodo vzeli vsa tri vaša kreditna poročila in tri vaše ocene ter uporabili srednjo številčno oceno," pravi kreditni strokovnjak John Ulzheimer. "Najboljše objavljene obrestne mere hipotekarnih posojil so za osebe z bonitetno oceno nad 760."
Nick Beser, direktor razvoja stanovanj in skupnosti v neprofitnih podjetjih Guidewell Financial Solutions, priporoča zahtevanje in pregled kreditnih poročil Equifax, Experian in TransUnion, preden začnete s hišo lov. "To so podatki, na katerih temelji vaša bonitetna ocena, zato boste morda potrebovali čas, da opozorite na morebitne netočnosti", pravi.
Ulzheimer pravi, da je cenejši način, da dosežemo isto stvar, pridobiti predpogoj s posojilodajalcem. "Povzeli bodo vsa vaša poročila in ocene ter vas takoj obvestili, ali se lahko kvalificirate in po kakšnih stopnjah," pravi. Njihov citat bo pogojen s celotnim sklepanjem, pravi, da to ni isto kot predhodno odobritev, vendar bo vam natančno razumejo svojo kreditno kakovost, še bolj izpopolnjeno kot nakup ali dostop do poročil in rezultatov na spletu.
Medtem boste morali prihraniti tudi zajeten znesek gotovine - dovolj, da pokrijete predplačilo in stroške zapiranja. Medtem ko kupci, ki prvič kupujejo, ponavadi najdejo hipotekarne možnosti z nižjim plačilom, celo 3,5% hiše s 300.000 dolarji znaša 10.500 dolarjev - ni ravno drobna sprememba. Zapiralni stroški - različne bančne provizije in druge stroške, ki jih je treba plačati, ko se podpišete s pikčasto črto, kot so zavarovanje naslova in stroški cenitve - v povprečju več kot 2000 dolarjev v letu 2016.
A 100-točkovno izboljšanje s svojim kreditnim rezultatom lahko prihranite 150 USD mesečno na hipoteki na 200.000 USD in skoraj 60.000 USD v doživljenjskem plačilu obresti. Če lahko odplačate nekaj revolving dolga (stanja na kreditni kartici) in izvedete dosledna, pravočasna plačila še eno leto, se dobro izboljšujete.
Medtem vam lahko z odplačevanjem več denarja za predplačilo pomagate pri boljši ceni in se izognete plačilu dragoceno zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), ki ga posojilodajalci običajno zahtevajo na hipoteki z manj kot 20% nižjimi. In ker boste morali financirati manj od skupne kupnine, bo vaše hipotekarno plačilo bolj obvladljivo, manj pa boste zapravili na obresti v celotni dobi posojila.
Še vedno potrebuješ denar. Nakup doma je drag, vendar tako je tudi lastništvo enega, leto za letom. Grelniki vode izpadejo, popraviti je treba dovozne stene, stene potrebujejo nove nanose barve. V nekem trenutku boste z malo opozorila morda morali nadomestiti streho v višini 10.000 USD ali več. Za pokrivanje teh stvari potrebujete denarno blazino.
Če je vaš polog v resnici vaš nujni sklad ali vzamete največjo hipoteko, do katere se lahko kvalificirate, tvegate, da se boste pretegnili. "Prepričajte se, da imate finančna sredstva, da ne samo kupite svoj dom, ampak tudi bivate v njem," je dejal Jorge Colon, vodja programa pri Mentorji domovanja, program neprofitne organizacije Allston-Brighton Community Development Corp. v Bostonu.
Sarah Korval, ki je z možem Scottom Wisnaskasom kupila mestno hišo v Bostonu lani, je kot razlog, da se je odločila za nakup, navedla utrujenost najemnikov. "Imeli bi nekaj izzivov, ki jih pričakujete pri najemu: majhna stanovanja, tesne četrti s sosedi in mesta, ki so razprodana pod nami," pravi. Poleg tega je njihova kosmata družina - dva psa in dve mački - omejila možnosti najema, kadar koli je bil čas za selitev.
Toda minilo je nekaj let, preden so bili resnično pripravljeni za nakup. "Že nekaj časa smo govorili o nakupu, vendar smo vedeli, da želimo ostati na območju Bostona kot da se odpeljemo na predmestje - in to je zahtevalo veliko več denarja za polog, "je dejala pravi.
Korval pravi, da so začeli varčevati leta 2010 v pričakovanju, da bodo "en dan" kupili dom, nato pa začeli obiskati odprte hiše okoli leta 2015. "Sprva je bilo treba delati ob nedeljah in ni bilo nobenega pritiska, da bi našli mesto, saj ga tako ali tako nismo mogli dati v ponudbo," je dejala.
Ob poti, zlasti ko so cene stanovanj v Bostonu dosegle nove višine, so imeli dvome. "Skozi leta smo nekajkrat premislili in se spraševali, ali je nakup sploh vreden," je dejala. „[Toda] v začetku leta 2016 smo se že naveličali naših trenutnih življenjskih razmer in zdelo se je pravi čas, da se resno lotimo nakupa. Zalezoval sem Zillow in Trulia, kot da bi bilo to moje dnevno delo. "
Če ste podobno naveličani, a se počutite nekoliko nepripravljeni, se je eden od načinov, da se pripravite na prvi tečaj domačega kupca. Običajni ponudniki stanovanjskih organizacij ali neprofitnih skupin vas bodo v dobrem razredu nakupa domov vodili skozi različne korake postopka nakupa stanovanja v vašem navedite in vas seznanite z osebami dramatis, s katerimi boste sodelovali (vključno z nepremičninskim agentom, hišnim inšpektorjem, hipotekarnim posojilodajalcem, zavarovalnim agentom in nepremičninami odvetnik).
V zameno za približno sto dolarjev in štiri tedne našega življenja sva se z ženo naučila prav vsega, kar sva lahko so že od nekdaj želeli vedeti o lastništvu doma v takšnem razredu - vključno z dejstvom, da NI POSLOVA, ki smo kupovali stanovanje pri hiši čas. (Ko morate počakati, da se vaša plača izbriše, preden lahko ponudite hišo, ker komaj pokrijete dobronamerni depozit - da ne rečemo nič o predplačilu ali stroških zapiranja - niste pripravljeni kupiti stanovanja.) Zato smo še eno leto pobegnili in povečali prihranki.
To pomeni, da zbirate nedavne plačilne liste, davčne napovedi, izpiske avtomobilskih posojil in izposoj študentov, račune za kreditne kartice in bančne podatke ter pridobite predhodno odobritev posojilodajalca. Posojilodajalec vam ne more povedati, če ste čustveno pripravljeni kupiti dom, vendar vam ne bo sporočil, če niste finančno pripravljeni.
"Ena od stvari, ki jo povemo ljudem, je, da mora imeti predprijavo pri roki. To je ena pomembnejših stvari, ko si ogledujejo lastnosti, "je dejal Colon. "To kaže prodajalcu, da se resno ukvarjajo z nakupom in da imajo sredstva za to."
Ker se morda končno počutite pripravljeni kupiti dom, prodajalec ne bo sprejel samo vaše besede.