Pogosto boste zaslišali izraz "druga hipoteka", ko gledate film ali TV oddajo, ko lik ni v velikem finančnem položaju. "Na svoji hiši so morali vzeti drugo hipoteko," bo šepetal gosposki lik, ki opisuje, kako je njihova svoboda padla v slabih časih. Toda druge hipoteke so slabo uspešne - čeprav so tvegane, so pogosto odlično orodje za reševanje finančnih težav ali celo pametno.
Preden prodremo v trmasto drugo hipoteko, pojdimo na isto stran s tem, kaj točno je. Vaša prva hipoteka je posojilo, ki pomaga financirati nakup stanovanja, zato vam ni treba odložiti sto tisoč dolarjev naenkrat (ker naj bo resnično: Kdo ima tak denar?)
Toda druga hipoteka v bistvu omogoča, da si izposodite denar iz lastniškega kapitala svojega doma. Kapital je nefinanciran del vrednosti vašega doma, zato v bistvu zaslužite denar, ki ste ga plačali v svojem domu, uporaben za druge stvari. "Recimo, da je danes vaša hiša vredna 250.000 dolarjev, dolgujete pa 150.000 dolarjev," pravi Holden Lewis, NerdWalletHipotekarni specialist. »Odštejte dolg od domače vrednosti in to je vaš kapital: 100.000 USD.« Kapital vašega doma lahko raste in se zmanjšuje zunaj vaše hipotekarno plačilo: Vrednost, pridobljena z močnega trga nepremičnin ali izboljšav, ki ste jih dosegli, se lahko poveča pravičnost. Kljub temu lahko izgubite lastniški kapital tudi, če vaš dom slabša vrednost ali stanovanjski trg propada.
Vendar v svojem domu ne morete vedno vzeti vsega svojega lastniškega kapitala: "Večina posojilodajalcev lastniškega kapitala želi zadržati skupni dolg (za obe hipoteki) na 80 odstotek vrednosti doma ali včasih 90 odstotkov, "razloži Lewis," Torej, v [tem] primeru je dom vreden 250.000 dolarjev, 80 odstotkov tega pa je $200,000. Če na primarni hipoteki dolgujete 150.000 dolarjev, potem lahko dobite do 50.000 dolarjev. "
Tako kot prva hipoteka je tudi vaš dom zavarovan za drugo hipoteko. Če neplačujete hipoteke, ima banka pravico prevzeti vaš dom kot odplačilo.
V redu, zdaj, ko razumete, kaj je pravzaprav druga hipoteka, poglejmo, zakaj bi jo želeli. V nekaterih primerih boste morda agresivno poplačala hipoteko prihranite pri plačilu obresti in želite sprostiti nekaj sredstev za uporabo v nujnih primerih. Morda boste želeli narediti tudi velika prenova da povečate svoj kapital, vendar spet nimate denarja pri roki, da si ga privoščite. V nekaterih situacijah bi bilo morda smiselno uporabiti tudi domači kapital za konsolidacijo dolgov (a.k.a. za poplačilo več dolgov) z visokimi obrestnimi merami z enim velikim posojilom z manjšo obrestno mero), plačilo za izobraževanje ali celo velike račune za zdravstvo. Za druge je dodajanje druge hipoteke najboljši način, da si privoščite dom brez 20-odstotnega predplačila.
Zdaj, če ni bilo dovolj zmede, da sta prvi in drugi hipoteki, dejansko obstajajo dve prevladujoči vrsti drugih hipotek: Posojilo z lastniškim kapitalom in kreditno linijo domačega kapitala (HELOC). Pogovorimo se o razlikah:
Posojilo za lastniški kapital je enkratno posojilo, ki zagotavlja pavšalni znesek denarja, ki ga lahko uporabite za karkoli želite. S to vrsto posojila boste posojilo počasi odplačevali. Posojila za lastniški kapital imajo običajno fiksno obrestno mero in posojilo, plačujete pa isti znesek mesečno. V bistvu delujejo točno kot vaša prva hipoteka, vendar ponavadi pridejo do večjega zanimanja višja od vaše prve hipoteke, ker dodate nekoliko več tveganja za financiranje stanovanja, Patrick Boyaggi, Predsednik uprave rategravity.com, pravi.
Kreditna linija domačega lastniškega kapitala (HELOC) je dobro, kar se je spremenilo v kreditno linijo. Kdorkoli je vaš posojilodajalec, bo določil največji limit zadolževanja in si ga lahko kadar koli izposodite, dokler ne dosežete maksimuma. Lahko imate tudi HELOC in ga nikoli ne uporabljate, vendar je tam, če ga potrebujete. Zato se kreditne linije pogosto primerjajo s kreditnimi karticami - in običajno imajo nižje obrestne mere, kot jih imajo vaše plastike. Prav tako se ne amortizirajo, kot posojilo za lastniški kapital. Vendar pa HELOC-ji prihajajo z prilagodljivimi stopnjami, tako da se lahko mesečna plačila zvišajo ali znižajo, odvisno od stopnje zveznih rezerv.
Zdaj, ko razumete, kaj je HELOC, je tukaj doozy: Če ste zelo blizu, da odplačate hipoteko in želite odšteti več obresti (če se spomnite, ker so hipoteke odplačane, plačate več obresti v 30-ih letih) lahko vzamete drugo hipoteko v obliki HELOC-a, odplačate hipoteko in nato uporabite HELOC kot prvo hipoteko in odštejete to obresti. (Če vas ta koncept zmede, verjetno tega še niste pripravljeni.)
V redu, v redu, v redu, tako da, čeprav bi to lahko bilo zmedeno, je nekaj, kar bi lahko veljalo za vas: čeprav je zveni kontratuktivno, dolgoletni lastniki domov, ki želijo uporabiti pravičnost, niso edini ljudje, ki imajo sekundo hipoteka. Kupci stanovalcev, ki se prvič odločijo, se lahko odločijo, da bodo hkrati vzeli dve hipoteki, če si ne morejo privoščiti 20-odstotnega predplačila, ne da bi prevzeli PMI. Pogosto jih imenujemo "nepremičninska posojila". Ponavadi se dajejo v obliki posojil 80/10/10 ali 80/5/15. To pomeni, da si 80 odstotkov domačega zneska izposodijo v prvi hipoteki z eno fiksno obrestno mero, 10 ali 5 odstotkov njihove domača vrednost v drugi hipoteki z drugo, višjo fiksno obrestno mero in dobavlja 10 ali 15 odstotkov njihovega lastniškega kapitala z znižanjem plačilo.
V nekaterih primerih lahko to postane najboljša finančna možnost za nekatere. Ker banke posojila, ki presegajo 80 odstotkov domače vrednosti, obravnavajo kot posojila z večjim tveganjem, pogosto prihajajo z višjo obrestno mero in zahtevajo PMI, za razliko od tistih z 20-odstotnim pologom ali višjim. Druge hipoteke lahko pomagajo znižati to obrestno mero in se znebiti PMI tako, da razbijejo to veliko posojilo: namesto da bi si sposodili veliko denarja z zelo visokimi obrestmi, nekateri ljudje dobijo prvo hipoteko v skladu z ustreznimi zneski posojila (kot sta določili agencije Fannie Mae in Freddie Mac) in nato drugo hipoteko za kritje preostalega posojila stroški. "Ni redko, da so skupna plačila manjša od posameznega posojila s hipotekarnim zavarovanjem," pravi Boyaggi. Poleg tega so za zdaj druge obresti za vaše drugo posojilo odtegnjene (ob upoštevanju omejitev odbitka obresti), vendar plačila hipotekarnega zavarovanja ne.
Kar se tiče drugega hipotekarnega postopka - ne glede na to, za kaj ga uporabljate - je najpomembnejše, da se spomnite, da svoj dom dobesedno postavljate na vrsto. Poleg tega ne pozabite, da boste morali plačati številne stroške za ocene, kreditne čeke itd. Če obstaja resnična bojazen, da ne bi mogli odplačati druge hipoteke, to ni pravo posojilo za vas.
Poleg tega razmislite, zakaj ga želite. Če želite kupiti novo Teslo, najverjetneje ne bo druge hipoteke. Namesto tega jih najbolje uporabljajo za izboljšanje finančnega stanja (konsolidacijo dolga ali izboljšanje kapitala), ne pa za ustvarjanje novih finančnih težav.
In seveda ne utemeljite svojih finančnih odločitev na tem članku. Najboljši nasvet, ko gre za preučitev, ali je druga hipoteka prava za vas, je pogovor z uglednim posojilodajalcem. Čeprav vam želimo dati vse informacije, ki jih lahko, je njihovo strokovno mnenje najbolj pomembno. Prav tako je dobro, če začnete odvzeti odškodnino, če začnete (ali nameravate vzeti) drugo hipoteko, se posvetovati s svojim davčnim pripravljalcem.
Na koncu dneva je lahko druga hipoteka idealna možnost za nekatere ljudi. Preden se podpišete s pikčasto črto, se prepričajte, da se odločite, se izobražite in strokovno informirajte.
