Predstavljajte si, da najdete dom, ki ga absolutno imate radi (ali vsaj v njem vidite veliko potenciala). Zdaj: Kaj, če bi lahko tam živeli, toda namesto da bi prihranili predračun, vsak mesec plačate majhen del najemnine za polog. Sliši se kot sanje, kajne? Najverjetneje da - še posebej, če ste svobodnjak, imajo tako dobro kreditali veliko razmerje med dolgom in prihodkom (ti prekleta študentska posojila!) ali preprosto ne morete odložiti dovolj denarja vsak mesec, da bi zagotovili polog.
No, ta situacija ni samo stvar sanj - to je vrsta pogodbe, imenovane "najem za lastno lastništvo". Toda kot mnogi scenariji, ki so preveč dobri, da bi bili resnični, tudi z njimi je velik delež tveganj upoštevati. To je tisto, kar morate vedeti pred podpisom:
Te enorožne najeme imenujemo marsikaj, vendar se ponavadi uporabljajo najemi za najem, zakupna pogodba, pogodba o najemu ali možnost nakupa. V najemu za najem, se najemnik strinja, da bo najel enoto ali hišo pri najemodajalcu. Vsak mesec bo najemodajalec oddal del mesečnega plačila v najemnikov sklad v domu. Dogovorjena cena ostane fiksna v celotnem najemu. Običajno, ko najemnik plača dovolj kapitala v domu, da se lahko kvalificira za hipoteko, ima najemnik možnost nakupa od najemodajalca.
Na primer lahko najemnik podpiše najemno pogodbo za hišo v vrednosti 150.000 dolarjev. Najemodajalec bo od njih zahteval, da odloži 500 USD in plačuje 1200 dolarjev na mesec - 200 USD tega bo šlo za polog. Po dveh letih bodo najemniki plačali 4800 ameriških dolarjev ali 3,2 odstotka vrednosti nepremičnine - toliko, da pokrijejo polog na Hipoteka FHA. Če tako izberejo (ne pozabite, da je možnost nakupa), lahko najemnik zavaruje hipoteko in sledi standardnim postopkom nakupa stanovanja.
Za eno so lahko drage. Najemodajalci lahko zahtevajo nevračljive vnaprej plačane pristojbine (znane kot opcijska premija), da bi si zagotovili možnost nakupa. Na koncu so lahko enako dragi kot predplačilo - če ne več. Standard je običajno 5 odstotkov, vendar se o tem lahko pogajajo med strankami. Poleg tega, če se najemnik ob koncu pogodbe odloči, da ne bo kupil, ne bo dobil nobenega odplačenega denarja nazaj.
Pomembno je tudi opozoriti, da se najemnine za najem zvenijo podobno, vendar se zelo razlikujejo od ureditve "pogodbe za dejanja" (ki imajo svoj nabor tveganj). Pogodba za dejanja so stanovanja, ki jih financira prodajalec, kjer kupec prodajalcu v daljšem časovnem obdobju povrne mesečne obroke z visokimi obrestmi. V teh situacijah je najemnik odgovoren za vsa popravila, običajno tudi za davke in zavarovanje.
Pri najemu lastnika najemnika običajno velja zakupniško pravo v času najema in ne odgovarja za vzdrževanje ali popravila. Vendar pa se to lahko razlikuje od države do države - in vaš najemodajalec vam lahko poskuša odpovedati te pravice (čeprav zakonitost tega ni odvisna od države do države).
Ker lastništvo domov vse več Američanov ne dosega, najemnine za najem postajajo vse bolj priljubljene. Zdaj je nekaj dobro financiranih podjetij na Wall Streetu ponudba pregledni programi najema za prenovljene domove višjega cenovnega razreda. Poleg tega so običajne pri medvrstniški prodaji, na primer, če želi družinski prijatelj prodati vašo lastnino, vendar še nimate polnega financiranja. Vendar pa pravi Nicole Monticelli, nepremičninski agent pri BEX Realty na Floridi so skoraj vedno napisane standardne pogodbe o najemu z najboljšim interesom prodajalca v mislih - to pomeni, da pri najemu stanovalcev morate skrbno skrbeti tveganje.
Najemodajalci / prodajalci se lahko na primer trudijo, da bi vsa vzdrževanja in popravila padla na najemnika (to je lahko proti najemniku zakoni v mnogih državah, zato se posvetujte s svojim odvetnikom!) Ali lahko v pogodbi piše, da bo eno zamudo pri plačilu razveljavilo dogovor. To pomeni, da bi najemnik izgubil vsak denar, ki ga je že plačal, kot tudi denar, ki ga je vložil za obnovo in popravila nepremičnine.
In ker so najemnine za najem všeč tistim, ki se sicer potiskajo iz tradicionalnih možnosti nakupa domov, je trg dovzeten za prevare. Na primer, na Floridi je prišlo do porasta prevare, ki je vključevala najemnine za najem, med trkom stanovanjskega trga sredi leta 2000, pravi Monticelli. Bilo je veliko primerov, ko so najemniki izvrševali mesečna plačila, dokončali popravila in celo dograjevali dom, medtem ko so lastniki nepremičnin žepili plačila. Lastniki bi nato prenehali izplačevati hipoteke in najemniki bi se znašli visoko in suho, ko bi banke prišle nazaj do premoženja. A 2016 "New York Times" preiskava pokazali, da so te prevare spet v porastu.
Kljub temu, da so vse te stvari povsem jasne, je pomembno, da se zavedate, da še vedno prihajate v pretresljivo situacijo - investirate v nekaj, nad čimer imate malo nadzora.
Na primer, čeprav morda ni bilo dodatnih zastavnih pravic na nepremičnini, ko ste podpisali najem, je morda lastnik dodal nekaj po tem, pravi Loving. Če boste ugotovili, ali je temu tako, in se poskušali zaščititi pred tem, vam bo vse skupaj prineslo dodatne stroške. Tako lahko resnični stroški nakupa stanovanja z najemom za najem postanejo veliko višji od stroškov običajnega nakupa.
Poleg tega, čeprav imate zakonske pravice do vloženega denarja, je morda zelo drago pridobiti, kar ste dolguje v skrajnih primerih: "Lastnik lahko še vedno ne izpolni svojih hipotekarnih obveznosti in izgubi dom zaradi zaprtja," Loving pravi. "[To] bi vas postavilo v zavezo, da boste morali vložiti pravno sredstvo proti prodajalcu."
Če ste se odločili, da je najem za vas, ali če ste se zaljubili v najem, ki ima možnost nakupa, je vaš naslednji korak poklic odvetnika. Kot smo že omenili, imajo različne države in regije svoje zakone, ki se nanašajo na najemnino, zato se prepričajte, da vaš odvetnik dobro ve, kje želite podpisati najem.
Monticelli svojim strankam ponavadi svetuje, naj se izogibajo najemninam, če pa se stranke odločijo za to pot, vedno priporoča, naj pooblaščenec pregleda pogodbo in jo prepiše, da bo najemniku ugodnejši in ublaži tveganje. Na primer, najemniki lahko poskrbijo, da ne bodo plačali dvojno za nadgradnje in prenove, v katere vlagajo, in da nakupne cene ni mogoče povišati, ko pride čas za nakup. "Če se prodajalec ne bo pogajal, vzemite to kot opozorilni znak," pravi.
"Prosite za predkvalifikacijo in pokažite pogodbo posojilnemu direktorju," pravi Lewis. Posojilodajalec vam bo priskrbel finančne podatke in vas obvestil, če ste v nekaj letih na poti, da dobite hipoteko. Poskrbeli bodo tudi, da se bodo vaša delna plačila najemnin seštela za polog, ko bo ta čas prišel.
In seveda, če se vam najemnina najemnine zdi preveč tvegana, vendar vam je všeč udobje, da imate prihranke pri predplačilih skupaj z najemnino, vedno obstaja možnost selitve na cenejši kraj, vendar enak znesek najemnine plačate (to je cenejša najemnina najemodajalcu in preostali del v prihranke račun).