Poskušate prihraniti 20 odstotkov, da bi odložili svoj prvi dom, a veste točno zakaj si prizadevate za ta znesek? Čeprav vam za nakup ni treba odložiti tega odstotka vaše domače cene, vam to v dvoje pomaga glavni načini: Dolgoročno prihranite denar z drobljenjem obresti in vam naredi bolj privlačno posojilo vlagatelj. In čeprav vse to zveni kot odličen cilj, se mnogim lahko zdi nemogoče. In četudi najdete načine, kako prihraniti ta denar, boste žrtvovali drugače zabavno in izpolnjujoče življenje?
Čeprav se 20-odstotno znižanje morda zdi kot običajno polog, je pravzaprav daleč od tega. Po navedbah Nacionalno združenje RealtorsV zadnjih petih letih je več kot 70 odstotkov kupcev stanovalcev, ki so prvič plačali (ki niso plačali v celoti), in 54 odstotkov vseh kupcev - plačalo manj kot 20 odstotkov.
Kaj se bo začelo pri doseganju tega cilja varčevanja? Po istem poročilu iz leta 2017 so varčevalne ovire variirale med starostnimi skupinami. Približno 23 odstotkov anketirancev, starih 36 let in mlajših, je reklo, da je varčevanje za predplačilo najtežja naloga v postopku nakupa stanovanja, saj pogosto navajajo, da jih je zadrževal dolg študentskega posojila. Anketiranci so kot zadrževalne dejavnike navedli tudi dolg kreditnih kartic in avtomobilskih posojil.
"Obstajajo zelo praktični razlogi, zakaj ljudje pravijo, da bi se morali potruditi za 20 odstotkov, vendar to vem kot prvič kupec, to je veliko denarja vnaprej, "pravi Farnoosh Torabi, novinar za osebne finance, voditelj podcasta “Torej Denar, “In Chase Slate ambasador finančnega izobraževanja. "Ko odložite ta denar, se ocena tveganja dobro zniža. Z drugimi besedami, posojilojemalec se vam ne zdi tvegan kot nekdo, ki ima samo pet odstotkov manj. "
Če znižate 20 odstotkov, vam ne bo treba plačati zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI) in verjetno boste dobili tudi višjo obrestno mero - dve stvari, ki vam bosta prinesli nižje mesečno hipotekarno plačilo. Poleg tega boste z varnejšim financiranjem pogosto sladili ponudbo, da boste lažje dobili dom, ki ga želite.
Če še vedno ugotovite, koliko denarja želite odložiti v dom, je treba upoštevati nekaj koristnih dejavnikov:
Če boste imeli hipoteko, ki je višja od stroškov trenutne najemnine, se pretvarjajte, da že imate to hipotekarno plačilo, predlaga Paula Pant, gostiteljica Privoščite karkoli podcast.
To „plačilo“ (ali razliko med trenutno najemnino in predvideno prihodnjo hipoteko) vstavite v varčevalni račun. "Zaradi tega boste posnemali izkušnjo večjega hipotekarnega plačila in videli boste, kakšna je ta izkušnja v vašem življenju," pravi Pant. "Če po mesecu ali dveh pomislite," je to preveč stresno. Preostanek mojega denarnega toka je preozki. "Torej, brez škode. Pravkar ste zbrali nekaj dodatnih prihrankov, "pravi Pant. Ta denar pozneje uporabite za selitev in poravnavo stroškov, svetuje.
Večina neskladnih posojil in običajnih hipotek z manj kot 20-odstotnim pologom se bo lotila zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI). PMI ščiti hipotekarno družbo, če ne izpolnjujete svojega posojila. PMI po navadi letno stane med 0,5 in 1 odstotkom celotnega zneska posojila Investopedija. To pomeni, da lahko pri posojilu v višini 100.000 USD plačujete 1.000 USD na leto ali 83.33 USD na mesec (ob predpostavki, da znaša 1 odstotek PMI pristojbine). Podvojite to mesečno številko, če je vaše posojilo 200.000 dolarjev ipd.
Čeprav vam trenutno 83.33 dolarjev na mesec morda ne bo slišalo veliko, ne smete popustiti, kako lahko to vpliva na vaše stroške v prihodnosti. Kaj pa, če morate med nosečnostjo skrbeti za bolnega družinskega člana in avto potrebuje nove pnevmatike ali, če izgubite službo in streha začne puščati? "To me zadeva PMI, ne gre za 80 dolarjev na mesec," pravi Pant. Morate razmišljati o tem, kako si lahko privoščite to mesečno plačilo v naslednjih 15 ali 30 letih, ko razpolagate z vsemi težavami na cesti - finančno in osebno.
"Večji nakup in dolgoročna obveznost ne bi smela temeljiti na tem, ali lahko ob tem času natančno posnamete mesečna plačila ali ne," pravi Pant. "Pametnejši okvir odločanja bi bil, če je ta nakup nekaj, s čimer lahko živite več let in je dovolj dostopen, da bi se v prihodnosti zgodile večje kolcanje."
»Ko pridejo k meni moji tisočletni kupci in razpravljamo o njihovih končnih življenjskih ciljih, je nakup doma skoraj vedno na njihovih seznamih želja, "pravi Ziyah Esbenshade, finančni svetovalec pri Pell Wealth Partners v New Yorku Mesto. S svojimi strankami bo sodelovala s poglobljeno analizo njihovih prihodkov in odhodkov: "Ugotovimo jim, da lahko prihranijo za polog," pravi. "Ko moje stranke opredelijo 20-odstotno polog za cilj, potem pogledamo njihov denarni tok in vidimo, koliko lahko prihranijo mesečno," pravi. Nato vzpostavijo del plačilne kartice stranke, da gre na zunanji račun, ki je namenjen izključno temu cilju.
Esbenshade pravi, da bi lahko bil cilj prihraniti ta denar v triletnem obdobju. "Ko ustvarimo njihov načrt, se ljudje resnično navdušijo nad njim in ko se leto kasneje srečam z njimi, mi rečejo:" Ne morem verjemite, koliko denarja sem prihranila za ta cilj, in zdi se mi resnično dosegljiv. "Tam je občutek ponosa," je povedala pravi.
Kredit ima veliko vlogo v postopku nakupa doma. "Priporočal bi, da svoj kredit vzamete tako resno kot gotovinsko pripravljenost," pravi Torabi.
Če je vaš kreditni rezultat manjši od zvezdastega, je čas, ki ga porabite za varčevanje s pologom, odličen čas, da ga povečate. Ne bo samo zagotovilo, da boste dobili posojilo, temveč tudi, da boste pri tem prihranili denar. "Da bi dosegli najnižjo možno obrestno mero, želite zagotoviti najboljšo bonitetno oceno," pravi Esbenshade. Niste prepričani, kateri rezultat bi želeli stremeti? Poglejte kaj bonitetni rezultat je potreben za nakup hiše.
Vsi naši strokovnjaki so priporočili, da so v tistih skladih za nujne primere prihranjeni vsaj tri mesece stroškov, ki so jih omenili prej. "Vem, da je nekaj ljudi, ki radi to potisnejo še malo naprej... toda tri mesece je udoben barometer," pravi Pant.
Torabi odmeva s tem in dodaja, da misli, da bi bili mileniali, ki so digitalno varni, verjetno imeli več možnosti, da bi odskočili po odpustu in da bi prihranili vsaj tri in največ šest mesecev življenjskih stroškov dovolj
Preden se odločite, kateri dom želite kupiti, razmislite, kaj lahko za vas in vašo družino prinesejo naslednje tri, pet ali 10 let. Si želite vzeti oddih z dela, da ostanete doma z otroki? To bo vplivalo na vaš dohodek in zmožnost hipotekarnih plačil. Ali vi ali vaš partner načrtujete vrnitev v šolo za polni ali krajši delovni čas? Boste kmalu potrebovali nov avto? To je strošek, za katerega boste potrebovali denar, ko boste zaprli svoj dom. Vse to so pomembne odločitve, ki jih morate upoštevati, ko razmišljate o varčevanju in mesečnih plačilih.
"Kupite stanovanje, ki je cenovno ugodno, če denar zasluži samo ena oseba," predlaga Pant. "To dejansko počne dve stvari: ena, vam daje prožnost, da en starš ostane doma. Dva, če se ločiš, se ločiš, potem pa se ena oseba preseli, druga oseba pa ostane doma, je to verjetnejša situacija, da si bo oseba, ki bo končala ta dom, to še naprej lahko privoščila plačilo. "
Čeprav to prizadevanje morda ni realno za vse, ki kupujejo dom na podlagi dvojnega dohodka, če odložite trden del plače ene osebe, boste imeli velik prihranke, če bi če izgubite službo, potrebujete prosti čas za oskrbo bolnega družinskega člana, potrebujete dodaten oddih po rojstvu otroka ali preprosto bolje pripravljeni na velike stroške, ki jih povzroči življenje ti. Imate avto na zadnjih nogah? Pant predlaga, da se vprašate, ali lahko avtomobil preživite še eno leto ali dve, nato pa se tako popravite teče in poskusite izkoristiti trajno, da boste lahko drug denar porabili za svoj polog in dobili najboljšo hipoteko lahko. Na koncu vam bo finančno ugodneje, da počakate.
Torabi pravi, da prevzamete hipoteko, ki omogoča nekaj prostora za dihanje v vašem proračunu. "Vložite denar v tisto, kar bo, za vse upajmo, sčasoma cenjeno bogastvo," pravi.
IRS omogoča omejen odvzem denarne kazni IRA za prvi nakup stanovanja do 10.000 dolarjev. In če ste imeli a Roth IRA vsaj pet let boste morda imeli malo več prostega časa; vedno lahko prekličete prispevke brez davka in kazni, vendar vam še vedno velja omejitev 10.000 USD. Sredstva se lahko porabijo za stroške prvega nakupa stanovanja ali stroške zapiranja.
Vendar to ni vedno priporočljivo: "Mislim, da je umik do 10.000 $ iz vašega Roth-a velika napaka," pravi Esbenshade. "Roth IRA-ji so kot zlati standard pri vlaganju, še posebej, ko ste mladi, ker denar raste celo življenje brez obdavčitve, potem pa postane brez davka. Če se morate dotakniti pokojninskih računov, mislim, da bi bilo verjetno to v obliki posojila najboljše od slabih možnosti. Resnični cilj pa je poskusiti pridobiti to polog, ne da bi pri tem upokojili ali poškodovali pokojnino. "Njen nasvet? Bolje je zbrati in plačati PMI.
A Posojilo Zvezne stanovanjske uprave (FHA) je državna hipoteka, zasnovana za pomoč kupcem domov, ki nimajo toliko denarja, da bi odložili svoj dom ali pa bi se borili za prejem običajnega posojila. Glede na posojilo FHA je zahteva za polog v višini 3,5 odstotka za kreditne ocene 580 in višje in 10 odstotkov za bonitete 500-579, piše v članku o BankRate.com. Plačali boste tudi poseben PMI - imenovan premija hipotekarnega zavarovanja FHA (MIP) - za obe življenjsko dobo posojila (če odložite manj kot 10 odstotkov) ali 11 let (če odložite več kot 10 odstotkov) odstotkov). MIP lahko prekličete, čeprav z refinanciranjem običajnega posojila.
Čeprav se to morda zdi veliko, je za mnoge pravzaprav dobra možnost. Torabi pravi, da gre za drugačno pot do lastništva stanovalcev za prve kupce določenega dohodka, ki želijo postati lastniki domov in morda nimajo toliko denarja, da bi to lahko storili. Vendar pa bi jih bilo treba sprejeti le, če se pri hipoteki ne boste preveč povečevali.
"Naredite svoje raziskave," odmeva Ebenshade. "Če ste upravičeni do posojila FHA in imate varno službo, si lahko privoščite svoje stanovanjske stroške in odložite dodatni sklad za nujne primere, potem mislim, da bi ga bilo smiselno raziskati."
Preden pospravite medeninaste napeljave, terazzo in makrame, si vzemite nekaj časa za predogled, kaj pravijo strokovnjaki za nepremičnine, so najboljši domači trendi, v katerih bomo preverjali svoje sezname 2020.
Sarah Magnuson
18. 12. 2019