Ko sva se moj fant in jaz - oba veteranska mornarica - odločila za nakup doma, nam je to uspelo brez denarja in minimalnega tveganja. Čeprav se to morda zdi kot tisočletja Sanje na današnjem stanovanjskem trgu, je bila pravzaprav težko zaslužena korist za našo storitev. Naša zgodba ni redka - od leta 1944 je več kot 22 milijonov uslužbencev in veteranov kupilo domove s tistimi, ki so danes znani kot posojila VA. Za tiste, ki ne veste veliko o posojilih za VA, vas bo presenetilo, kako je vplivalo na to, koliko Američanov živi - tudi danes.
Naša zgodba se začne 22. junija 1944 - le nekaj dni po dnevu D - ko, po burni razpravi, Predsednik Franklin D. Roosevelt je podpisal zakon o prilagoditvi vojaških vojakov. Ker se je v drugi svetovni vojni borilo toliko Američanov, je vlada vedela, da se bo brezposelnost lahko povečala, ko se bo 15 milijonov uslužbencev vrnilo domov. Da bi pomagali ublažiti učinke na gospodarstvo in dali veteranom priložnost, da finančno dohitijo tiste, ki se vračajo domov, je dejanje, znano tudi kot predlog zakona o GI je dovolil oddelku za veteranske zadeve (VA), da nudi sredstva za šolnino in brezposelnost tistim, ki so se borili v vojni.
Predlog zakona je predstavil tudi tisto, kar je bilo znano kot posojilo VA: za pomoč članom storitev pri pridobivanju stanovanja, je bilo odločeno, da vlada zagotovi del brez denarja, nizke obresti hipoteke.
V tistem času - in še danes - VA ne daje posojil, temveč jih zavaruje in izda „garancijo“ - ali obljubi banki, da bo del posojila vrnila, če bo zapadla v neplačilo. Leta 1944 je bila garancija omejena na 50 odstotkov posojila in ni smela preseči 2000 dolarjev (povprečni dom je takrat stal manj kot 9.000 dolarjev). V vojni so morali služiti samo veterani druge svetovne vojne in bodoči kupci 90 dni. Zahtevali so se tudi veterani v dveh letih po ločitvi od vojske.
Za mnoge je bil prvi krog uspešen: 2,2 milijona VA posojil je bilo doled ven med letoma 1944 in 1952. Vendar je bilo vse več bolečin, ki jih je bilo treba reševati. Cene stanovanj so naraščale, zato je garancija povečala na 60 odstotkov posojila, vendar v petdesetih letih prejšnjega stoletja ni mogla preseči 7500 dolarjev. Zaradi prvotnega posojila 20 let so bile cene stanovanj nedostopne, zato so ga podaljšali na 30 let. Zakoncem veteranov, ki so umrli v službi, so izvzeli ugodnosti, zato se je to na koncu razširilo tudi na njih. Poleg tega je hipotekarna industrija prenašala pristojbine in stroške na kupca stanovanj, kar je povišalo cene, zato je VA dobil dovoljenje za določanje, kdo lahko plača.
Ker zvezna vlada ni izdala posojil, to vodi v velike, trajne težave. To je pomenilo, da je bilo treba črnim veteranom odobriti posojilo prek njihovih lokalnih bank. Te zahteve so bile zaradi diskriminatornega odkritja dosledno zavrnjene redliningali zgodovinsko zvezno politiko kodiranja manjšinskih sosesk kot preveč "nevarnih" za zavarovanje hipotek, kot tudi zakoni iz obdobja Jima Crowa, ki so afroameriškim družinam preprečevali cenovno ugodna stanovanja predmestja. Glede na članek iz leta 2006 Edwarda Humesa v Časopis Blacks v visokem šolstvu, leta 1947 v Mississippiju, sta od črnih veteranov odšla le dva od 3.000 VA posojil. Ta vprašanja niso bila izrecno obravnavana do zakona o pravičnem stanovanju iz leta 1968, vendar - vse do danes - trajen učinek o demografskem vzorcu, kdo živi kje.
Z leti, ko se je število prebivalcev veteran z vsako vojno večalo, je kongres naredil več veteranov, ki izpolnjujejo pogoje za program. Poleg tega je bilo posojilo VA prilagojeno tako, da bolje zadovoljuje nastajajoče potrebe veteranov: garancija je bila povišana, ko so se cene stanovanj zvišale, datumi izteka veljavnosti so bili odstranjeni, posojila postali upravičeni do kapitala za refinanciranje in izplačilo, opredelitev primernih stanovanj je bila razširjena na stanovanja in mobilne hišice ter izboljšale so se okolju prijazne izboljšave. zagovarjal Poleg tega ukrepi, kot je „provizija za financiranje“ (majhen odstotek hipoteke namesto PMI, ki pomaga pokriti izgube v primeru privzeto), ki je bila izvedena v šestdesetih letih prejšnjega stoletja, uvedene pa so oprostitve proračunskih zadolžitev, tako da program lahko koristi veteranom že leta priti.
Posojilo VA je že od ustanovitve mnogim pomagalo doseči "ameriške sanje" v zameno za njihovo storitev. Zaradi tega je ustvaril ogromno trajno moč. Leta 2016 je a nov zapis je bila določena z več kot 700.000 garancijami za stanovanjsko posojilo. Razlog, da je še vedno tako pomemben in priljubljen zapor za vojaško skupnost, je, ker je lahko težko da vojaški pripadniki pridobijo konvencionalno financiranje stanovanja - zaradi mnogih istih razlogov je bilo težko v preteklost. Pravzaprav nova študija iz Seznam apartmajev ugotovili, da imajo veterani višjo stopnjo lastništva domov kot ne-veterani (76 odstotkov v primerjavi z 62 odstotki).
Vendar pa veteranom ni tako enostavno pridobiti lastništva doma, kot nekoč. Študija seznama apartmajev je pokazala, da je najnovejših veteranov (tistih, ki so služili v obdobju po letu 9/11) 35 let odstotkov več stroškov, ki so jih bremenili stanovanja, kot njihovi predhodniki in celo njihovi veterani vrstniki. To velja tudi, če v povprečju zaslužijo več kot ne-veterani. Ti mladi veterinarji imajo le okoli 40 odstotkov lastništva stanovanj - kar je še vedno višje od 32,2-odstotne skupne tisočletne stopnje, kažejo podatki Urbanistični inštitut. Vse to pomeni, da je morda prišel čas, da Kongres znova posodobi račun.
Čeprav je njegova moč v zadnjih nekaj letih oslabila, so posojila za VA omogočila - in še naprej omogočajo - lastništvo domov za tisoče veteranov. Za številne uslužbence in veterane je to edina vrsta posojila, za katero bi se lahko kvalificirali.
Ker se člani storitev selijo tako pogosto, se premikajoči stroški hitro seštevajo od tistega, za kar so jim dali gibljive dodatke. Posojilo za VA lahko pomaga zmanjšati stroške premika, ki se gibljejo iz žepa, na primer varščine in nakazila.
Danes bi morali veterani imeti pravico do posojila za VA, vsaj 90 zaporednih dni aktivne službe v vojnem času, 181 dni v miru, šest let v rezervah ali Nacionalni gardi ali je preživeli zakonec veterana ali uslužbenca, ki je opravil službo ali zaradi invalidnosti, povezane s službo. Ko veteran pridobi upravičenost, ga bo dobil vse življenje in lahko zaprosi za toliko VA posojil. Vendar lahko imajo hkrati le eno aktivno hipoteko in se morajo v 60 dneh od nakupa preseliti v njihov dom.
VA jamči četrtino ustreznega limita za posojila nad 144.000 USD (ta številka se lahko letno spremeni). Pristojbine za financiranje se razlikujejo glede na ceno hiše, polog in status kupca. Povprečna kreditna ocena, potrebna za večino posojilodajalcev, ostaja nizka kot 620, veterani pa se lahko kvalificirajo tudi z visokim razmerjem med dolgom in prihodkom. Obe zahtevi sta manj strogi od tistih, ki se zahtevajo za vojaške kupce, ki iščejo FHA in običajna posojila. Vendar so zahteve za inšpekcijski pregled stanovanj in cenitve strožje kot pri običajni hipoteki.
"Bil sem presenečen nad tem, kako enostavno je bilo kupiti naš dom," pravi Justin B., uslužbenec, ki trenutno živi v Jacksonvilleu na Floridi. Pravkar se je zaprl na svojem domu, ki ga je kupil za posojilo VA, potem ko se je preselil na novo delovno mesto. "Moj Realtor in posojilodajalec sta sodelovala tako dobro, da sem morala le dokazati svojo upravičenost in podpisovati listine. Nisem imel predplačila in sem ob zaključku celo prejel ček za svoje zaključne stroške. "
Tako kot mnogi veterani, ki so program uporabljali pred nami, sva tudi jaz s fantom imela veliko izkušenj in si lahko kupila dom, ko nam drugače tega ne bi uspelo. Zaradi naraščajočih najemnih cen okoli vojaških objektov denar vsak mesec celo varčujemo z lastnikom stanovanja! Program številnih družin, ki se soočajo s finančnimi negotovostmi, je program za posojila VA postal bistvena korist za veterane. Naši veterani trdo delajo, da svobode, ki jih uživamo vsak dan, še naprej obstajajo, in jaz sem hvaležen, da tam obstaja program za pomoč veteranom in njihovim družinam, da se nekoliko srečajo lažje.
Preden pospravite medeninaste napeljave, terazzo in makrame, si vzemite nekaj časa za predogled, kaj pravijo strokovnjaki za nepremičnine, so najboljši domači trendi, v katerih bomo preverjali svoje sezname 2020.
Sarah Magnuson
18. 12. 2019