Včasih najdeš a behemoth 127-letni viktorijanec pri tako velikem obračunu, da se zdi neumno, da gre mimo - čeprav je veliko več, kot nameravate porabiti. Zato se odločite, da boste zgornje nadstropje spremenili v polni delovni čas Airbnb za pomoč pri izvedbi plačil. Da pa boste obdržali čim več denarja od prodaje vašega zadnjega doma, ste se odločili, da boste na hipoteki FHA plačali najmanj možno polog (3,5 odstotka).
(Če ne morete povedati - to se mi je zgodilo!) Moj mož in jaz sva odštela 7.600 dolarjev za našo hišo v vrednosti 200.000 dolarjev - pot pod običajnim modrostnim pristopom za 20 odstotkov navzdol in celo manj kot 6 odstotkov mediane za 6 odstotkov a prvi hišni kupec.
Mislim, da če bi moral to storiti še enkrat, bi to vseeno naredil. Z zadrževanjem naše gotovine smo lahko plačali za večino naših (prvih krogov) prenov. Toda nekaj stvari, za katere bi rad bil, da ne bi bil v takšni naglici, da bi blestel - ali bi si želel, da bi lahko to napovedal - v svojem navdušenju nad pridobivanjem hiše. Tukaj bi želel vedeti pet stvari, preden bi šel z nizkim plačilom.
Da bi izkoristili nizko, nizko možnost plačila, smo morali narediti: Hipoteka FHA, kar zahteva le 3,5 odstotka znižanja. Na žalost gre za zmerno strog postopek sklepanja pogodb, zato morate uporabiti cenilca, ki ga je odobril FHA. Prodajalec skoraj ni želel sprejeti naše ponudbe, ko je izvedel, da je to naša finančna pot.
Ko pa je bila naša ponudba sprejeta in hiša pregledana, je bila resnično zabava se je začela. Posojilodajalci so skozi fotografije šli s finim glavnikom za zobe. Za sponko v trdem tleh so se jim zdeli sponki nevarnost potovanja. Oplanili so se, ko so videli, da v kopalnici tretjega nadstropja manjka stranišče. Jokali so se hudo, ko so v blatu videli luščenje barv. Vse te stvari smo morali popraviti, preden so najeli posojilo. Ker naš prodajalec ni bil ravno primeren, smo morali priti in potegniti sponke, namestiti stranišče in prebarvati sami stene (vse iz žepa), kar je bilo veliko tveganje, saj nismo vedeli, ali bomo na koncu dobili kraj. (K sreči smo imeli neverjetnega prodajalca, ki je z nami preživel nedeljsko popoldne in se ukvarjal z vsemi temi vprašanji!)
Bil sem seznanjen z zasebno hipotekarno zavarovanje odkar smo ga imeli na prvem domu. Da bi dobili hipoteko z nizko vnaprej naložbo, morate - posojilojemalec - plačati zavarovanje, ki krije posojilodajalca v primeru, da neplačate. Začne se, ko plačate manj kot 20 odstotkov nižje. Obstaja nekaj različnih vrst, prej pa smo imeli enega, ki je lastniku stanovanja dovolil, da ga prekliče, potem ko je v svojem domu dosegel 20-odstotni lastniški kapital. Za druge običajne hipoteke se zavarovanje samodejno konča, ko dosežete 78-odstotno razmerje med posojilom in vrednostjo (čeprav lahko zahtevate, da je slekel ko zadeš 80!). Toda s posojilom FHA je zasebno zavarovanje VEDNO - edini način, kako ga lahko odpravite, je, če refinancirate v običajno hipoteko. To pomeni, da dokler izvajamo hipotekarna plačila, plačujemo 133 dolarjev mesečno (skoraj 1.600 dolarjev na leto!) Za zavarovalno polico za nekoga drugega. To je veliko denarja, ki bi lahko šlo za veliko boljše stvari, in sovražim, da ga moramo plačati.
Če trajni PMI ni bil dovolj, boste s posojilom FHA dosegli dodatne vnaprejšnje stroške - dodatno zavarovalno premijo (znano kot Hipotekarno zavarovanje Premium). Plačate ga HUD-u in je povezan s stroški zapiranja. Na to sem pravzaprav pozabil, dokler se nisem vrnil nazaj in pogledal naše zaključne dokumente (bil je naporen čas, ki ga poskušam blokirati iz spomina!). To je dodalo 3.377,50 USD. V našem primeru je prodajalec moral plačati stroške zapiranja po pregledu, vendar je to še vedno šok nalepk. Ta dodatni strošek - če ga vpišete v hipoteko - lahko pomeni tudi, da se konča mesečno plačilo posojila FHA višji kot bi morali plačati z običajnim posojilom, četudi je obrestna mera nekoliko manj.
Nekako kot bi najprej jedli sladico, smo plačali nizko plačilo za ceno, da bomo lahko kasneje naredili kaj boljšega. Radi bi se izognili temu, da bi ta denar od hipotekarnega zavarovanja vsak mesec odstranili, eden od načinov za to pa je refinanciranje običajne hipoteke, ko zgradimo nekaj kapitala. Ko smo financirali vse razen nekaj tisoč dolarjev, smo se dejansko ujeli v to posojilo, ko so se obrestne mere začele zvišati (in naraščajo). Pri hipotekah je, da predplačujejo obresti za vaša plačila, kar pomeni, da prvih nekaj let plačujete zelo malo glavnice. Zato je zelo težko izravnati prvotni znesek posojila. Torej, ko se obrestne mere začnejo povečevati - kot so to morale storiti, ko smo posojilo vzeli po zgodovinsko nizki obrestni meri, kot smo ga (3.875 odstotkov!) - matematika ne odplačuje refinance. Torej smo zaklenjeni v to hipoteko in zavarovanje, razen če cene v prihodnosti drastično ne padejo.
Dve leti in pol smo se odločili za večjo prenovo, da bi hišo dvignili na raven stanovanj, ki se trenutno prodajajo na naših parih blokih. Za potrditev računa smo želeli uporabiti kapital, ki smo ga vgradili z izboljšavami in povečanjem vrednosti nepremičnin. Lahko pa si izposodite le določen odstotek lastniškega kapitala vašega doma (razlika v dolgu in vrednosti). Ker smo tako malo napredovali pri odplačevanju glavnice (glej # 4!), Smo bili omejeni pri tem, kar si lahko izposodimo, in s tem v izboljšavah, ki bi jih lahko naredili. (Kar morda ni tako slabo, ker nas preprečuje, da bi se nam vrglo v glavo.) Dobra novica: To nas je prisililo, da smo kreativni in smo našli kompromise pri prenovah. Zahvaljujoč temu mislim, da smo dodali večjo vrednost, kot smo jo porabili. Toda s povečanjem obrestnih mer smo želeli to storiti na zadnji način in naenkrat opraviti VSE tisto delo, česar na koncu nismo mogli storiti.
Preden pospravite medeninaste napeljave, terazzo in makrame, si vzemite nekaj časa za predogled, kaj pravijo strokovnjaki za nepremičnine, so najboljši domači trendi, v katerih bomo preverjali svoje sezname 2020.
Sarah Magnuson
18. 12. 2019