Velika večina kupcev stanovanj se odloči za hipoteke s fiksno obrestno mero. Pogoji teh posojil ponujajo vse tople in nejasne občutke, ki izhajajo z dolgoročnim, stabilnim odnosom. Pojdi z a 30-letna fiksna stopnja vaše hipotekarno plačilo v naslednjem mesecu pa bo enako kot v letu 2049, zaradi česar je proračun zelo dober.
Hipoteke s fiksno obrestno mero, ki so že priljubljene pri številnih prvih kupcih stanovanj, so se utrdile kot draga hipotekarna industrija po stanovanjski krizi. Večina ljudi je menila, da so hipoteke z nastavljivo obrestno mero le slaba ideja. Posojilojemalci so se obrnili od orožij za orožje, saj so se bali, da bi se lahko ob ponovni uvedbi cen težko držali korak s plačili za stanovanja in jih s tem ogrožali zaprtje.
Vendar se zdi, da se hipoteke z nastavljivo obrestno mero vračajo. Čeprav so dolgoročne naložbe še vedno tvegane, imajo še več zaščitni ukrepi na mestu kot pred trkom stanovanjskega trga, na primer, koliko in kako hitro se lahko prilagodi hipotekarna stopnja.
Takole povedo številke: V Maj 2019hipoteke z nastavljivo obrestno mero so predstavljale le 6,7 odstotka novih stanovanjskih posojil, poroča Ellie Mae, programska družba, ki obdeluje več kot tretjino hipotek v ZDA. Toda decembra 2018 se je zdelo, da se ARM-ji že vračajo in predstavljajo 9,2 odstotka novih hipotek - kar je največ od začetka Ellie Mae sledenje podatkom leta 2011
Največja napačna predstava o orožjih? Da jih ne bi smeli nikoli uporabljati. Dejansko obstajajo okoliščine, ko strokovnjaki za finance in hipoteko trdijo, da imajo hipoteke z nastavljivo obrestno mero bolj smiselno fiksno.
"Ljudje se ne bi morali bati posojila z prilagodljivo obrestno mero," pravi Melissa Cohn, izvršni podpredsednik družine Family First Funding LLC s sedežem v New Yorku, ki je naklonjena sedemletnim orožjem in ima enega na svojem domu. "Zgodovinsko prilagodljive stopnje so bile vedno nižje od 30-letne fiksne stopnje in so lahko velik prihranek denarja."
Zavedajoč se, da imajo domači kupci edinstvene finančne razmere, smo hipotekarne posojilodajalce vprašali, kdaj je smiselno, da gre za hipoteko z nastavljivo obrestno mero. Tu so tri situacije, v katerih priporočajo orožje.
Toda le opomnik, preden se poglobimo v scenarije: Dobro je, da se vse to pogovorimo z domom svetovalka za posojila, pravi Shelby McDaniels, direktorica kanala za posojanje stanovanj podjetjem Chase Home Posojanje
Najprej razlagalec, kako delujejo orožja: Naslov posojila vam pove, kdaj se obrestna mera lahko ponastavi. Torej, če prejmete 5/1 ARM, to pomeni, da 5/1 pomeni, da bo najnižja stopnja posojila trajala pet let, nato pa se letno prilagaja, Holden Lewis, NerdWalletRazlaga domači strokovnjak.
Najbolje je, da dobite hipoteko z nastavljivo obrestno mero, ko se počutite prepričani, da boste prodali dom med uvodnim obdobjem ali v letu ali dveh po koncu uvodnega obdobja, Lewis pravi.
"Torej, če dobite orožje 5/1, je najvarnejši postopek, če pričakujete, da boste dom prodali v roku sedmih let."
Če kupujete svoj večni dom, bi se lahko po koncu uvodnega obdobja vedno zvišale obrestne mere - razen če ne refinancirate, pravi Lewis.
Piggybacking glede tega, če kupujete starterski dom in ga želite nadgraditi v petih letih, je ARM morda dobro primeren.
Številni ljudje ne upoštevajo svojih dejanskih okoliščin in sprejmejo fiksno ceno, ne da bi razmišljali o orožju, pravi Cohn. "Če ste domači kupec, ki ste se novo poročili in si ojačate družino - to so vsi moji razlogi, da vzamete orožje, saj se bodo vaše življenjske potrebe spreminjale skozi življenje."
Še en velik razlog? Kariero začnete v dragem mestu, kjer se najem nenehno povečuje, vendar v naslednjem poglavju življenja ne nameravate živeti tam. Pravzaprav je hipoteka bolj priljubljen na območjih z visokimi stroški podzemne železnice, kot so San Jose, Kalifornija.
"Možnost samo zaradi zanimanja lahko nalepke ARM postane še bolj privlačna za tiste, ki so začasno v višjih življenjskih mestih," pravi Lauren Anastasio, pooblaščeni finančni načrtovalec pri SoFi, podjetje za osebne finance. "ARM samo za obresti običajno povzroči najnižjo možno mesečno plačilo v obdobju s fiksno obrestno mero in je lahko odličen način, da nekdo zasede svoje mesečne stroške stanovanja na lokaciji, kjer se stroški najema vsako leto povečajo. "
Hipoteke z nastavljivo obrestno mero so odlična možnost v okolju z nizkimi ali padajočimi obrestnimi merami, pojasnjuje Riley Adams, CPA in višji finančni analitik, ki vodi blog o osebnih financah Mladi in vloženi. Običajno se orožja zasidrajo na nekaterih javno dostopnih referenčnih obrestnih merah (na primer LIBOR, obrestna mera Fed Fund, najvišji tečaj itd.) in dodajte določeno število osnovnih točk k skupni stopnji, ki vam je ponujena v okviru ROKA. Če se ARM prilagodi višje od tistega, kar ste plačevali, lahko refinance na drugo ARM ali hipoteko s fiksno obrestno mero - ne glede na to, katera možnost vam prihrani največ denarja. (Čeprav včasih refinanciranje ne pride v poštev, če cene stanovanj upadajo zelo ena od težav, ki se je zgodila med stanovanjsko krizo leta 2008)
"Ker smo že dlje časa v okolju z nizkimi stopnjami in je verjetno, da bo nadaljujte, ker bo nadaljevanje te nižje obrestne mere zaradi prihranka obrestnih stroškov imelo ekonomski smisel, " Pravi Adams.
Na svojo prejšnjo hipoteko, ki jo je odnesel julija 2011, je odšel s 30-letno fiksno obrestno mero in odločitev obžaluje.
"Če bi se odločil za ARM 5/1, bi plačal bistveno manj obresti in končal z nižjo stopnjo, če bi refinanciral," pravi.
Kmetijski mehanizem bi lahko bil primeren, če nameravate odplačati hipoteko, preden se stopnja prilagodi, pravi Kristopher Barros, marketinški strateg pri Objemite posojila za dom v Middletonu, Rhode Island.
"To je manj pogost scenarij za tipičnega lastnika stanovanja, vendar še vedno dober razlog za izkoriščanje nižjih stopenj, običajno povezanih z ARM," pravi Barros.
Končna opomba: Če razmišljate o orožju, se prepričajte, da je treba kombinirati v določenem obdobju. Najpogostejši so 3, 5, 7 in 10 let ARM-ji za določen čas, pravi Andy Harris, predsednik Vantage Mortgage Group, Inc. in član Združenje neodvisnih hipotekarnih strokovnjakov (AIME). Triletni ARM so manj pogosti in bolj tvegani z neznankami, zaradi česar je dolgoročnejše začetno obdobje s fiksno obrestno mero privlačnejše, razlaga. Toda dlje kot je določeno obdobje, višja je obrestna mera na splošno.
Odločitve, odločitve! (Toda, preden se odločite, se o svojem položaju pogovorite s svetovalcem za posojila, kot priporoča McDaniels.)
Preden pospravite medeninaste napeljave, terazzo in makrame, si vzemite nekaj časa za predogled, kaj pravijo strokovnjaki za nepremičnine, so najboljši domači trendi, v katerih bomo preverjali svoje sezname 2020.
Sarah Magnuson
18. 12. 2019