Kdo med nami ni zabaval vizije nakupa stisnjene hiše, popravljanja in prodaje lepega dobička? Pri oddajah HGTV je videti enostavno preprosto - in tudi zabavno. Toda tudi veterani teh oddaj in profesionalci z velikimi žepi včasih boj, da bi denar prelisičil hiše- ali vsaj dovolj, da je vredno stresa in težav.
Niste prepričani? Predstavljajmo si, da kupimo utrujeno staro hišo za 300.000 dolarjev, vložimo 50.000 dolarjev v popravila in izboljšave ter jo prodamo za 400.000 dolarjev, za dobiček 50.000 dolarjev. Sliši se precej super, kajne? No, v imenu razbijanja mehurčkov, poglejmo, kako lahko ostri robovi resničnosti zataknejo luknje v naši fantaziji, ki lete.
Vsakič, ko prodate hišo, začnete z izgubo, saj boste plačevali povprečno od 5 do 6% v provizijah za prodajalce. Tudi če ste sami prodajalec, boste običajno morali plačati vsaj 2,5% do 3% provizije kupca. Toda za večino ljudi to pomeni, da potrebujete dom, ki bo vreden vsaj za 5%, da bi dosegel enakomerno porabo.
Uporaba po vsej državi povprečje 5,26% provizije, bomo plačali 21.040 ameriških dolarjev za prodajo svojega doma v vrednosti 400.000 dolarjev - številka, ki sploh ne vključuje trženja ali prirejanja. To zmanjšuje naš dobiček na 28.960 dolarjev.
Preoblikovalne oddaje na HGTV so urejene tako, da se kondenzira dolg, zapleten postopek vse do ene epizode. Resnica je, da vsak projekt preoblikovanja zahteva čas - in običajno veliko več, kot si mislite. Izvajalec Tom Silva iz PBS-a Ta stara hišaje dejal pričakovati bi, da bo popolna prenova kuhinje trajala dva do šest mesecev. Ne glede na proračun in časovni načrt se boste odločili: "To vam bo trajalo dlje in bo stalo več," mi je januarja povedala Silva. Zato se med velikimi preoblikovanji skoraj vedno pojavijo nepričakovane težave ali spremembe dizajna.
In to je, če sploh lahko dobite izvajalca. Smo sredi pomanjkanje kvalificirane delovne silein na prometnih trgih so dobri gradbeni profesionalci rezervirana za mesece; lahko traja nekaj tednov, da dobite povratni klic ali ponudbo. In brez koristi nacionalnega televizijskega občinstva ima vaš izvajalec veliko manj možnosti, da bo delal nadure, da bi delo opravil po svoji časovni premici, če pride do zapletov.
Toda dlje kot ste lastnik nepremičnine, dlje boste plačevali režijske stroške, kot so zavarovanje, davki na nepremičnine in komunalni računi. Ob predpostavki, da boste lahko delo končali in prodali dom v šestih mesecih - kar je verjetno optimističen - še vedno boste na kljuki za pol leta davka na nepremičnine, zavarovanja in gospodarske službe. Pri povprečna efektivna stopnja 1,15%, samo davki na 300.000 ameriških dolarjev bi po šestih mesecih znašali 1.725 dolarjev; dodajte zavarovanje lastnikov stanovanj in račune za elektriko, plin in vodo, naš dobiček pa še bolj upada.
Ko običajni ljudje prodajo dom, se jim na splošno ni treba baviti plačevanja davka na dobiček, čeprav je precej velik. Če prodajate dom, v katerem ste živeli dve od zadnjih petih let, ne boste dolgovali davkov do 250.000 USD dobička (500.000 USD, če ste poročeni, če vložite skupno prošnjo).
Če hišo obrnete v roku enega leta, se bo vsak dobiček obravnaval kot kratkoročni kapitalski dobiček, ki se obdavči kot redni dohodek - stopnje kar 37%, odvisno od vašega drugega dohodka. Prodaja v drugem letu, dobiček pa je bolj odpuščanje dolgoročne stopnje kapitalskih dobičkov, ki znaša od 0% do 20%.
Recimo, da nam je po provizijah in stroških stroškov ostalo 25.000 dolarjev dobička. Če zaslužimo več kot 38.700 dolarjev letno na svojem dnevnem delu, bomo to obdavčili po stopnji najmanj 22%. Naš dobiček je zdaj zmanjšan na 19.500 dolarjev. Nismo še upoštevali stvari, kot so stroški zapiranja, ki se porabijo na tisoče.
Kljub temu, da to ni niti polovica dobička, ki smo ga prvotno predvideli, bi bilo 19.500 dolarjev za večino nas dobrodošlo. Težava je v tem, da plača pride s toliko tveganji. Za nakup in sanacijo hiše je potrebna ogromna naložba kapitala, časa in energije.
Možnosti za napake je zelo malo - in obstaja zelo realna možnost, da ne morete prodati doma, za kar ste upali. Lahko vam ostane hiša, ki je ne morete prodati, in stroški, ki se še naprej kopičijo iz meseca v mesec.
Toda upoštevajte to: Američani so v letu 2017 prevrnili več kot 207.000 domov -največ od leta 2006. Strokovni hišni plavuti trdijo, da je konkurenca zaostrenejša kot kdaj koli prej in da je veliko težje zaslužiti, kot je bilo to po stanovanjski krizi.
Bolj povedano je, da se bo veliko tistih hišnih plašč v letu 2006 soočilo s finančno propado: do leta 2009, doma vrednosti so se znižale od njihovih vrhov sredi 2000-ih, tako da so milijoni lastnikov domov in hišnih plavuti soočeni izključitev. Pravzaprav nove raziskave kažejo, da bi jih lahko imeli hišniki igrala izredno veliko vlogo pri nastanku stanovanjske krize.
Če se prodaja upočasni ali cene začnejo drseti v mesecih, ko vlivate denar v nepremičnino, bi lahko prodali v precej drugačnem okolju, kot ste kupili hišo. Dno lahko izpade s trga stanovanj hitreje, kot lahko rečete leta 2008.